Problemen met onze woningmarkt gaan niet alleen over mensen die geen betaalbare woning kunnen vinden, maar betreffen ook de verscherpte sociale tweedeling in Nederland. Het hebben van wel of geen koopwoning maakt een wereld van verschil in iemands vermogenspositie. Wat weer meespeelt bij het wel of niet kunnen vinden van een goede woning. Het woonprobleem kan niet worden opgelost zonder deze ongelijkheid aan te pakken, en visa versa.

Louis Genet, Lian Heinhuis, Béla Hulsman en Wibo Koole

In de campagne voor de Tweede Kamerverkiezingen was er veel aandacht voor de woningcrisis. Terecht want veel mensen ervaren problemen bij het vinden van een huur- of koopwoning. Maar de oplossingen die de verschillende politieke partijen aandragen voor deze crisis lopen sterk uiteen. Dat komt zeker ook doordat de wooncrisis een veelkoppig monster is dat niet alleen gaat over de beschikbaarheid en nieuwbouw van huizen, maar ook over prijzen en vermogensontwikkeling, over ruimtebeslag, het stikstofprobleem én over klimaatrisico’s.

Groenlinks-PvdA stelt zich op het standpunt dat de huidige wooncrisis het gevolg is van overheidsbeleid, van politieke keuzes voor marktwerking en prioriteit die gegeven is aan eigen woningbezit (zie kader). Als gevolg daarvan is in enkele decennia een grote ongelijkheid tussen huurders en kopers gegroeid, ten nadele van de eersten. Die ongelijkheid wordt vaak uit het oog verloren. We moeten bouwen-bouwen-bouwen, heet het dan. Maar dat is niet genoeg om de problemen op te lossen, er is een fundamenteel ander beleid nodig.

In dit artikel zetten we uiteen hoe een solidair en rechtvaardig volkshuisvestingsbeleid eruit kan zien. We zullen beargumenteren dat het daarvoor nodig is een hardnekkig taboe te doorbreken: de groei van onverdiend vermogen - vermogen waarvoor niet is ‘gewerkt’ maar dat huiseigenaren in de schoot is geworpen. 

De wooncrisis: tekorten en ongelijkheid

Breed wordt erkend dat er een tekort is van zo’n 400.000 woningen ofwel bijna 5% van de totale woningvoorraad. Nederland kent zo’n 3,5 miljoen huurwoningen, waarvan bijna een half miljoen in het hoge segment. Het aantal koopwoningen is inmiddels gestegen naar ruim 4,6 miljoen. 

Evident is dat er al jarenlang te weinig wordt gebouwd, met name voor de sociale en middenhuur.  Pikant detail: 1990 is het laatste jaar waarin nog 100.000 woningen in ons land werden gebouwd en in de laatste twaalf jaar zijn er slechts tussen de 60.000 en 70.000 woningen per jaar gebouwd. Voor die lage bouwproductie zijn vele redenen: ingewikkelde bouwregels, het stikstofslot, ruimtegebrek, hoge bouwkosten en (voor de sociale en middenhuur) de verzwakte rol van corporaties (zie kader). 

Sinds 2015 zijn de prijzen van koopwoningen enorm gestegen, ook doordat na de financiële crisis en eurocrisis van 2009/2011 lenen goedkoper werd als gevolg van het door de centrale banken  gevoerde lage rentebeleid  (‘quantitative easing’, voor de kenners).[vi] Het tekort aan woningen en de prijsexplosie van woningen hebben met name gevolgen voor starters op de woningmarkt. Zij hebben te maken met lange wachttijden en relatief hoge huren en hoge koopstartprijzen.

Huurders zijn een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan kopers. Veel huurders betalen een forse huur, zeker als ze net te veel verdienen voor huurtoeslag of een sociale huurwoning, of als ze nog op de lange wachtlijst staan voor een dergelijke woning. Huurders hebben niet de meevaller van de lage rente die kopers de laatste jaren hebben kunnen betalen voor hun lening en zij hebben niet het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Eigenaar-bewoners betalen het laagste aandeel van hun budget aan wonen, huurders van corporatiewoningen duidelijk meer, en private huurders nog veel meer. 

Achter deze ongelijke woonquote gaat nog een andere ongelijkheid schuil: een groeiende ongelijke vermogensontwikkeling. De waardestijging per eigen woning in de periode van 2014 tot 2024 bedraagt tussen de € 220.000 en € 265.000.[vii] In de stedelijke gebieden is deze waardestijging nog veel hoger in vergelijking met de landelijke gebieden. 

Het is vooral de oudere generatie, waarvan velen al jaren eigen woningbezitter zijn, die ongelooflijk veel mazzel heeft.[viii] Als je de stijging van de huizenprijzen aan het eind van de vorige eeuw meerekent, is hun huis gemiddeld over heel Nederland genomen in waarde meer dan verdubbeld.[ix] Dit enorme vermogensvoordeel dat deze mensen min of meer in de schoot is geworpen, wordt zelden benoemd. 

Meer woningen erbij

De wooncrisis kan op korte termijn wat verzacht worden met praktische maatregelen om de huidige voorraad beter te benutten. Door leegstand tegen te gaan en woningdelen te bevorderen bijvoorbeeld. In de regio Den Haag is een interessante aanpak ontwikkeld om meer sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen.[x] Door deze samenwerking tussen gemeenten en corporaties werden in korte tijd 69 woningen vrijgespeeld waar 100 mensen in woonden en nu wonen in diezelfde woningen 293 mensen. Dat werd mogelijk door de doorstroming van ouderen naar toegankelijke, levensloopbestendige woningen, door friends-contracten - waarbij jongeren samen een woning kunnen huren – en door de mogelijkheid om apart kamers te verhuren in een grote woning. 

Maar de echte uitbreiding van de voorraad zal moeten komen van verhoging van het bouwtempo, onder ander door aanpassing van de ingewikkelde regelgeving. Groenlinks-PvdA heeft in dat licht interessant voorstellen gedaan in het plan Woningbouwcorporaties voor de middenklasse.[xi] Centraal hierin staat het voornemen om woningbouwcorporaties niet alleen huurwoningen te laten bouwen voor de lage inkomens maar ook voor de brede middengroep, zodat zij voor een huurwoning niet langer afhankelijk zijn van de particuliere sector. Daar hangt overigens een stevig financieel plaatje aan; naar schatting vergt het een investering van € 36 mrd de komende tien jaar. 

Het taboe op ‘onverdiend’ vermogen 

De grote onrechtvaardigheid die is gegroeid tussen starters en gevestigden en tussen kopers en huurders moet gekeerd worden. Om daarin te slagen moeten we wel het taboe op onverdiend vermogen, dat met name in de woonsector speelt, doorbreken. 

De explosieve stijging van de waarde van het eigenwoningbezit blijft tot nu toe buiten het publieke debat over eerlijke belastingen. Deze olifant in de kamer heeft nu al een omvang van circa € 1200 mrd in de eigen woningsector en zal de komende jaren door te lage bouwproductie waarschijnlijk nog verder groeien. Als je deze bedragen tot je laat doordringen zie je hoe oneerlijk en onrechtvaardig deze ‘onverdiende’ vermogensgroei is vergeleken met de huurders die net zo hard werken maar die dit vermogensvoordeel niet hebben genoten.

Een eenvoudig voorbeeld maakt duidelijk hoe onrechtvaardig deze ontwikkeling uitpakt in gelijke gevallen. Stel je bent politieman of-vrouw, of leerkracht of je werkt in de verpleging. Je woont al zo’n vijftien jaar in een goed onderhouden huurwoning en betaalt zo’n € 700 per maand. Vergeleken met starters op de woningmarkt heb je dan geluk, want zij zijn vaak afhankelijk van het hogere segment en betalen voor een woning al gauw een paar duizend euro, omdat de wachtlijsten voor sociale huurwoningen zo lang zijn.

Maar vergeleken met een politieman of -vrouw et cetera die vijftien jaar geleden een eigen woning heeft gekocht, ben je in het nadeel. In eerste instantie had deze koper wellicht hogere vaste lasten door de hypotheekrente (ondanks hypotheekrenteaftrek), bijkomende kosten, en het eigenwoningforfait (dat vijftien jaar geleden nog ‘huurwaardeforfait’ heette). Maar de daling van de rente na 2014 hebben de woonlasten voor deze koper stevig verminderd en woningbezitter heeft inmiddels wel gemiddeld meer dan € 250.000 aan eigen ‘stil’ vermogen vergaard. Wie vindt nu niet dat dit een onrechtvaardig en onhoudbaar verschil tussen kopers en huurders is? 

Niet alleen de ongelijke groei van vermogen is een probleem, ook de intergenerationele overdracht van vermogen is dat. De scherpe stijging van de huizenprijzen én de geleidelijke afbouw van de erfbelasting die al gaande is sinds de jaren zeventig, verhevigen het schadelijke intergenerationele effect.[xii] Of jonge mensen vandaag de dag een huis kunnen kopen of in relatieve welvaart kunnen leven, is in steeds grotere mate afhankelijk van hun vermogen om te erven. Dat tast het vertrouwen in ons economische en sociale systeem aan.

In Europa stagneert de economische groei, terwijl vermogens blijven stijgen. Oudere generaties geven hun opgebouwde rijkdom door, en omdat die rijkdom zeer ongelijk verdeeld is, ontstaat een erfmaatschappij. Ook in Nederland is deze trend zichtbaar. Starters brengen steeds meer eigen geld in bij de aankoop van een woning. Volgens cijfers van de NVM bedroeg dat bedrag in 2024 gemiddeld € 45.000. In 2020 was dat nog € 35.000.[xiii]  Een groeiend deel van dit bedrag is afkomstig van ouders of schoonouders. In 2024 ontving 31% van de starters een schenking, tegenover 19% in 2021. 

Kopers die een schenking ontvangen betalen gemiddeld meer voor dezelfde woning dan kopers zonder financiële hulp.[xiv]  Ook blijken deze huishoudens vaker een woning te kopen in gewilde, opgewaardeerde stedelijke buurten.[xv]  Vermogen wordt daarmee niet alleen doorgegeven met een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt, maar bepaalt ook wie toegang krijgt tot de meest kansrijke woonmilieus.

Wat deze erfmaatschappij bijzonder maakt, is dat het niet alleen de superrijken betreft. De gemiddelde erflater laat een gewone koopwoning na. Maar omdat de huizenprijzen in veel steden de afgelopen decennia sterk zijn gestegen, vertegenwoordigt die woning inmiddels vaak een flink kapitaal. In steden als Londen, Parijs of Amsterdam kunnen jonge mensen met een modaal inkomen nauwelijks nog een woning betalen, maar wie vóór de grote prijsstijgingen een huis kocht, heeft inmiddels flinke overwaarde opgebouwd. 

De waardestijging in de koopsector leidt tot een enorme toename van maatschappelijke ongelijkheid en uit zich in een steeds sterkere klassensamenleving en een gevoel van het verliezen van grip op het eigen leven, aldus recente rapporten van het SCP en de WRR.[xvi] Het is dus niet alleen zaak de wooncrisis op te lossen door woningen te bouwen, maar ook om deze ernstige sociale ongelijkheid te verkleinen. 

Woonsolidariteitsfonds

Onze inspiratie voor een solidaire volkshuisvesting halen we uit de nota Volkshuisvesting: Een kwestie van beschaving uit 1988. Daarin maakten de grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen de Rijksoverheid duidelijk dat het zeer onverstandig zou zijn als de overheid zich terugtrekt uit de volkshuisvesting. De steden schreven: ‘De geschiedenis heeft ons geleerd dat het peil van een beschaving onder meer aan het niveau van het wonen kan worden afgelezen. Er is een onloochenbare samenhang tussen goed wonen, gezondheid, welbevinden en ontplooiing. Volkshuisvesting is geen eindig proces - een gevaarlijke misvatting - maar een cyclisch proces. Volkshuisvesting is een gemeenschapsbelang. En dus zal een verantwoordelijke overheid zich daar nooit uit kunnen terugtrekken.’ [xvii] 

De kern van de oplossing van de wooncrisis is een fundamentele koerswijziging in deze richting. Volgens ons kan deze rusten op twee pijlers. Ten eerste het weer tot een brede, publieke verantwoordelijkheid maken dat er voldoende ruime, betaalbare en duurzame woningen zijn. Centraal hierin staat de notie dat wonen een basisvoorziening is, een gemeenschappelijke opgave die ten doel heeft mensen goed te laten wonen én de samenleving bij elkaar te houden. Volkshuisvesting moet sociale ongelijkheid tegengaan, in samenwerking met bewoners tot stand komen, en duurzaamheid bevorderen. 

Ten tweede moet de financiering van dit beleid op solidaire basis plaatsvinden, waarbij de groeiende vermogensongelijkheid op basis van ‘onverdiend’ vermogen, zoals enorme waardestijgingen van de eigen woning, wordt tegengegaan. Een woonsolidariteitsfonds kan hiervoor uitkomst bieden. Hieruit kunnen de belangrijke woonopgaven gefinancierd worden. Op die manier wordt ook voorkomen dat de financiering van volkshuisvesting gaat drukken op andere grote financiële opgaven, zoals zorg, sociale zekerheid, AOW, defensie en de energietransitie. Een woonsolidariteitsfonds doorbreekt het patroon dat ‘Vadertje Staat’ als anonieme boksbal maar alles moet regelen en financieren, ten laste van de staatsschuld.

Voor financiering van het woonsolidariteitsfonds zijn verschillende scenario’s denkbaar. Een erfbelasting c.q. vermogensheffing op het ‘onverdiende vermogen’ van € 1200 miljard is daarvan de meest voor de hand liggende. Het verkiezingsprogramma van Groenlinks-PvdA stelt bijvoorbeeld een verdubbeling van de huidige tarieven voor. Het in combinatie hiermee geheel of geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, waarbij de grotere belastinginkomsten in het fonds terechtkomen, is een andere optie.

Het is bijvoorbeeld ook mogelijk een waardebelasting in te voeren, zoals die in Frankrijk en enkele Scandinavische landen bestaat. Bij verkoop van een woning kan dan een belasting op de gerealiseerde overwaarde worden geheven. Deze heffing kan worden toegepast op de nettowinst: verkoopprijs minus aankoopprijs en aantoonbare investeringen zoals renovatie of verduurzaming. Omdat de belasting pas wordt geheven bij verkoop, levert deze geen verhoging van de woonlasten op tijdens de periode van eigendom. 

Een belastingtarief van 30% op de netto-overwaarde is realistisch én rechtvaardig - in Frankrijk ligt die belasting in die orde van grootte. Bij honderdduizend verkochte woningen per jaar met gemiddeld € 200.000 overwaarde, levert dit structureel ruim € 6 mrd op.

Met een goed en langjarig gevuld woonsolidariteitsfonds kunnen we een breed en solidair volkshuisvestingsbeleid financieren. Met de gelden uit het fonds maken we een aantal brede volkshuisvestingsinvesteringen mogelijk, primair voor de huursector – het bouwen van sociale én middenhuurwoningen door de corporaties – maar wat ons betreft ook voor de koopsector. Met de gelden uit het fonds kunnen ook woningbezitters met een niet al te hoog inkomen geholpen worden bij de grote duurzaamheidsopgave.[xviii]

Denk ook aan funderingsherstel die nodig is door de wisselende grondwaterstanden door de klimaatverandering. Stel dat over het hele land aan zo’n 200.000 woningen funderingsherstel zou moeten plaatsvinden voor zo’n € 50.000 per pand, dan vergt dit € 1 mrd. Denk ook aan uitgaven voor de aanpak van schimmel, isolatiemaatregelen, het ontwikkelen en begeleiden van financieringsarrangementen voor VvE’s, deskundigheidsondersteuning bij complexe onderhoudsopgaven bij VvE’s, doorstromingssubsidies voor huishoudens die van grote naar kleinere woning willen verhuizen, de tijdige aanpak van klimaatrisico’s bij bepaalde woningen et cetera. Het zijn allemaal onderwerpen die een stevige decentrale financiële impuls vragen in de vorm van verdeelsleutels zoals die gebruikelijk waren bij het Stadsvernieuwingsfonds uit de vorige eeuw. 

Wij achten het van wezenlijk belang dat gemeenten en provincies meer gerichte sturingsmogelijkheden hebben om in te grijpen op basis van lokale behoeften. Daarom zou een geoormerkt deel van het solidariteitsfonds aan deze bestuurslagen toegekend kunnen worden. Jaarlijks zouden rijksoverheid, provincies en gemeenten een bestedingsplan van het woonsolidariteitsfonds kunnen opstellen. Daarbij zou dan steeds moeten worden getoetst of de uitgaven uit het fonds bijdragen aan de groei van de woningvoorraad in de gewenste samenstelling, aan het verminderen van de vermogensongelijkheid en aan een gezonde ontwikkeling van buurten en wijken.

KADER: Woning: van sociaal recht naar individueel investeringsobject

Tot ver in de twintigste eeuw werd volkshuisvesting in Nederland beschouwd als een publieke verantwoordelijkheid. Dat veranderde eind jaren tachtig. Onder invloed van economische druk en neoliberale denkwijzen verschoof het Nederlandse woonbeleid van collectieve verantwoordelijkheid naar individuele zelfredzaamheid. De nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (1989) van staatssecretaris Enneüs Heerma (CDA) markeerde deze omslag. Vanaf toen was het uitgangspunt dat ‘bewoners in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor het zorgen voor goede huisvesting’, en dat het rijk zich financieel zou ‘concentreren op de huisvesting van lagere inkomensgroepen’.  

De nota van Heerma kreeg concreet vorm met de zogenoemde brutering van 1995: een financiële afrekening tussen woningcorporaties en het Rijk, waarbij structurele subsidies werden beëindigd in ruil voor kwijtschelding van schulden. Vanaf dat moment moesten woningcorporaties opereren als zelfstandige maatschappelijke ondernemingen, zonder structurele overheidsbijdragen.[i] 

Tegelijkertijd werden ze gestimuleerd een deel van hun woningvoorraad te verkopen en meer zelf te investeren, met minder binding aan universele volkshuisvestelijke doelstellingen.[ii]De solidariteit tussen lage en middeninkomens werd losgelaten en het beleid verschoof richting het actief bevorderen van particulier woningbezit. De hypotheekmarkt werd geliberaliseerd, banken versoepelden hun leenvoorwaarden en huiseigenaren konden hun hypotheekrente blijven aftrekken van de belasting. Het aandeel koopwoningen groeide van 44% in 1990 tot ruim 60% in 2020. 

Vanaf 2011 werden vervolgens ook strenge inkomensgrenzen gesteld aan de sociale huur, maximaal € 33.000 bruto per jaar.[iii] Met de nieuwe grens werd in één klap circa 65% van de bevolking uitgesloten van toegang tot sociale huur, en was de volkshuisvesting niet langer van het volk.[iv] Dit vormde ook de voorzet voor het verkopen van sociale huurwoningen. De redenering was: als maar 35% van de bevolking aanspraak kan maken op een sociale huurwoning kunnen er in gebieden waar het aandeel sociale huurwoningen hoger ligt (vaak in de steden) woningen verkocht worden.

De optelsom van deze beleidswijzigingen betekende een fundamentele herdefiniëring van de woning als sociaal recht naar de woning als individueel investeringsobject. Het gevolg was de ongekende prijsexplosie in de koopsector in de periode 2014-2025, die overigens al langer groeiende was. 

De risicovolle fiscale stimulering - beter gezegd: subsidiëring - van het eigenwoningbezit in Nederland werd dan weliswaar afgebouwd door het verlagen van de leennormen van 110% in 2011 naar 100% in 2018, toch wordt er nog relatief veel geleend door huishoudens. Dat komt omdat sinds de liberalisering van de banksector in de jaren tachtig en negentig banken de vrijheid kregen om meer en hogere hypotheekleningen te verstrekken. In 1990 bedroeg de gezamenlijke hypotheekschuld € 93 mrd. In 2025 is die opgelopen naar € 860 mrd.[v]

Noten

[i] Aalbers, M. (2024). De financialisering van onze woningmarkt. S&D 2024/nr. 1.
[ii] Van Gent, W., & Hochstenbach, C. (2020). International Journal of Housing Policy, 20(3), 444–463.
[iii] DAEB-beschikking (E2/2005).
[iv] Hoekstra en Boelhouwer (2014). Falling Between Two Stools, pp. 308-310.
[v] Follow the Money (23 oktober 2025). Onbetaalbare woningen zijn hét verkiezings­thema, maar geen enkele partij pakt de oorzaak aan. 
[vi] idem.
[vii] Woon Onderzoek 2024.
[viii] ESB (2 juli 2025). Hoogste inkomens hebben de laagste woonkosten. 
[ix] We baseren ons hier op de gemiddelde WOZ-stijging in heel Nederland over de genoemde periode, gecorrigeerd voor inflatie. De stijging van de WOZ kan per gebied en per woning dus fors uiteenlopen. Follow The Money beschrijft het effect zo: ‘De cijfers zijn dan ook ontluisterend. Terwijl het modale inkomen in dertig jaar verdubbelde (22.235 euro in 1995, 46.500 in 2025), werd het gemiddelde huis vijf keer zo duur (93.750 euro in 1995, 473.000 in 2025). Je moet nu ruim tien brutojaarsalarissen neerleggen voor hetzelfde huis dat je dertig jaar terug kocht voor ruim vier jaarsalarissen.
[x] AD (11 oktober 2025). In Den Haag hebben ze wat bedacht tegen lange wachtlijst voor sociale huurwoningen: ‘Sprake van mismatch’. 
[xi] Groenlinks-PvdA (5 oktober 2025). Woningbouwcorporaties voor de middenklasse.
[xii] Kenneth Scheve and David Stasavage, Taxing the Rich: A History of Fiscal Fairness in the United States and Europe (Princeton: Princeton University Press, 2016).
[xiii] Koopstartersonderzoek NVM & Brainbay - jan 2025.
[xiv]Wogh, Jonas and Kok, Nils and Bos, Jaap W.B., Bidder (2024). Intergenerational Wealth Transfers in the Residential Housing Market.
[xv] Hochstenbach, C., & Boterman, W. R. (2015). Intergenerational support shaping residential trajectories: Young people leaving home in a gentrifying city. Urban Studies, 54(2), 399-420. 
[xvi] Sociaal en Cultureel Planbureau, Eigentijdse ongelijkheid. De postindustriële klassenstructuur op basis van vier typen kapitaal, Sociaal en Cultureel Planbureau (Den Haag, 2023); Wetenschappelijk Raad voor het Regeringsbeleid (2023). Grip. Het maatschappelijk belang van persoonlijke controle.
[xvii] Volkshuisvesting: een kwestie van beschaving (1988). Nota van de gemeentes Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen.
[xviii] Sandra Phlippen, Christiaan Schreuder, and Bram Vendel, Stapeling klimaatrisico's en financiele draagkracht op de woningmarkt, ABNAMRO (Amsterdam, 28 november 2023).