De regels voor het gebruik en de eigendom van grond in ons land zijn in de laatste decennia vergaand geliberaliseerd. Grootschalige speculatie met grond was het gevolg, met als resultaat dat Nederland nu de hoogste prijs voor landbouwgrond heeft in Europa. Boeren, woningzoekenden en de natuur zitten in het nauw. Het is hoog tijd om weer veel meer te gaan reguleren.

Wouter van Zandbrink
Voormalig senator, Statenlid en gedeputeerde voor de PvdA

Nederland kent de hoogste prijs voor landbouwgrond in Europa, gemiddeld zo’n € 80.000 per hectare.[i] Dit prijsniveau heeft weinig te maken met de productieve waarde van de landbouwgrond. De landbouweconomische waarde van grond – op basis van de netto-opbrengst van landbouwproducten die je erop kunt verbouwen – verklaart hooguit de helft van deze grondprijs. Het grootste deel van de prijs van grond in Nederland is beleggingswaarde of speculatiewaarde.

Investeren in landbouwgrond wordt gezien als een veilige en waardevaste belegging. Boeren moeten hierdoor om grond concurreren met beleggers en speculanten.[ii] Maar ook de boer zelf is zijn grond steeds meer als vermogen gaan zien. Veel boeren die in het verleden hun grond hebben gekocht, zijn bij beëindiging van hun bedrijf heel erg rijk.

Nieuwe boeren lukt het door de hoge grondprijs niet een eigen bedrijf te starten. Ook als zij als (aanstaande) erfgenaam het bedrijf over wil nemen vormt die hoge grondprijs een groot obstakel. De erfenis moet immers veelal gedeeld worden met broers en zussen.

Een hoge grondprijs belemmert ook de weg naar een grondgebonden[iii] veehouderij waar weidegang en dierwelzijn mee gediend zijn. Ook frustreert het boeren die extensiever willen werken en in plaats van fossiele energie meer de energie van de aanwezige natuur (zon) willen gebruiken en die willen zorgen voor een schone natuur, een stabiel klimaat en schoon water. Deze holistische boeren hebben meer grond nodig dan conventionele boeren die het beschermen van natuur, klimaat en water overlaten aan de overheid - die daarvoor natuurlijk ook grond nodig heeft.

Boeren die wel aan grond weten te komen, worden door de hoge grondprijs aangespoord tot het maximaal uitnutten van de grond op korte termijn. Dat uitnutten kunnen ze doen door intensivering van het gebruik van kunstmest, chemie en krachtvoer. En dat leidt weer tot een verschraling van de bodem, bijvoorbeeld omdat bodemschimmels worden gedood, en tot een zeer grote verarming van de biodiversiteit. Vanuit landbouwkundig oogpunt is het bijzonder dat dit slechte grondbeheer weinig doet met de grondprijs.

De schade aan de biodiversiteit van dit intensieve gebruik wordt deels opgelost door overheidsinvesteringen in natuur elders, in het schoon maken van water en in klimaatmaatregelen. De kosten daarvan zijn voor het collectief, de gemeenschap. Een ander deel van deze onbetaalde rekening wordt doorgeschoven naar toekomstige generaties.

Een onhoudbaar bedrijfsmodel

De hoge grondprijzen beperken de boer dus in zijn ondernemerschap. Met de investeringen in de aankoop van dure grond – gericht op schaalvergroting, meer van hetzelfde product tegen lagere kosten per eenheid - blijven er weinig middelen over voor innovatie en investeringen in verhoging van toegevoegde waarde per eenheid product. Die hoge grondprijs is bedrijfsmatig alleen maar verantwoord wanneer naast de beoogde kostprijsdaling alsook de verwachte winst op de grond bij verkoop in ogenschouw genomen wordt.

Kortom: de boer wordt gedwongen ook als een belegger te opereren. Hij moet zijn verdiende geld langjarig in de stille reserve – in de grond - stoppen en accepteren dat er gedurende die jaren geen opbrengst is. Die komt pas bij verkoop van het bedrijf. Evident is dat een hoge grondprijs zo ook betekenis heeft voor de concurrentiepositie van Nederlandse boer op de wereldmarkt en voor de prijs van voedsel.

Waarom grond steeds duurder wordt

Grond is schaars en er kan niet worden bijgemaakt. Er komt jaarlijks weinig landbouwgrond te koop. Technologische vernieuwingen als grotere machines en recent de melkrobot zorgen ervoor dat schaalvergroting voordelen oplevert. Vergroting van het bedrijf wordt nog steeds als de route beschouwd om de toekomst van het bedrijf veilig te stellen. De getallen laten zien dat er per generatie een verdubbeling in bedrijfsomvang plaatsvindt.[iv] Potentiële kopers blijken hierbij soms bereid om – steeds vaker met steun van de bank - ver boven de landbouwkundige waarde land aan te kopen, vooral als het gaat om de grond van de buurman, want die is maar éénmaal te koop! De kopende boer kan zich dat permitteren omdat hij speculeert op de waardevastheid van grond of op de stijging van de grondprijs tegen de tijd dat hij die zelf weer wil verkopen.

Ook maatregelen van de overheid stuwen de grondprijs omhoog. Waardestijging van grond is niet als winst belast. Landbouwsubsidies vanuit de EU zijn gekoppeld aan de oppervlakte grond: hoe meer grond hoe meer subsidie. Ook de milieuruimte zoals mestrechten van bedrijven is gekoppeld aan grond. waardoor het bestaansrecht en de continuïteit van een bedrijf beter geborgd is met meer grond. De overheid subsidieert verder alleen maar landbouwinnovaties die gericht zijn op schaalvergroting - tot buiten de schaal van het familiebedrijf. Dit jaagt de honger naar grond – en daarmee de prijs van grond – verder op. Subsidies voor schaalverkleining zijn er niet.

Een andere aanjager van de grondprijzen is de waardestijging als landbouwgrond wordt omgevormd tot bouwgrond. Wanneer de gemeente de bestemming van landbouwgrond wijzigt in wonen verveelvoudigt de grondprijs. Op dit moment komt die waardestijging geheel ten goede aan de eigenaar van de landbouwgrond. Speculanten zijn hierdoor landbouwgrond gaan opkopen rond stedelijke gebieden in afwachting van een bestemmingsplanwijziging. Ook dat drijft de prijs weer op.

Ook de nieuwe Omgevingswet helpt niet bij het beheersen van de grondprijs. Particulieren of ondernemers die een vergunning of bestemmingswijziging wensen, worden beter gefaciliteerd. Hun wensen zijn meer centraal komen te staan. Landbouwgrond kan nog makkelijker dan voorheen omgezet worden een andere bestemming, met een hogere grondprijs tot gevolg.

De hoge grondprijs zet ook druk op het gebruik van landbouwgrond. Landbouwgrond kan immers gebruikt worden voor álle gewassen. Hoogrenderende niet-voedselgewassen zoals de bloembollen- en boomteelt verdringen de lager renderende voedselgewassen zoals aardappel en tarwe.

Liberalisering en decentralisering

De regels voor het gebruik en de eigendom van grond in ons land zijn in de laatste decennia van de vorige eeuw vergaand geliberaliseerd en gedecentraliseerd naar gemeenten en provincies. Dat heeft grote gevolgen gehad, want veel van onze collectieve belangen zijn verbonden met de beschikbaarheid van grond. Denk aan betaalbare woningen, goed en betaalbaar voedsel, een gezonde natuur, ruimte voor recreatie, betaalbare infrastructuur en maatregelen om de klimaatopwarming te stoppen.

Landbouwgrond kent ook geen status van nationaal belang. Dat is een gemiste kans. Zo is de vruchtbaarheid van de landbouwgrond geen onderdeel van de afweging geweest bij de keuze in 2023 voor het defensieterrein in Zeewolde. En ook de besluiten om hyperscale datacentra te bouwen in Dronten en de Wieringermeer werden genomen zonder de impact buiten de gemeentegrens goed te doordenken, zoals de noodzakelijke aanpassingen in de regionale energie-infrastructuur.

Het is hoog tijd om ons grondbeleid fundamenteel te herzien. Voor GroenLinks-PvdA ligt het voor de hand de groene welzijnseconomie hierbij centraal te stellen.[v] Een economie die zorgt voor gelijke toegang tot wonen, zorg, voedsel, onderwijs en fatsoenlijk werk. Een economie die garandeert dat de planeet aan toekomstige generaties beter wordt doorgegeven dan zij is aangetroffen.

Deze fundamentele herziening van het grondbeleid hoeft niet helemaal opnieuw uitgedacht te worden. Het grondbeleid is namelijk niet altijd zo geweest. Nederland heeft tot 1963 wetgeving gekend (de wet Vervreemding landbouwgronden) waarin toezicht op de prijs van landbouwgrond was vastgelegd. De grondprijs kende een maximum. Nederland kent nu trouwens nog steeds de Pachtwet, waarin de pachtprijs wordt gekoppeld aan de landbouwkundige opbrengst met Pachtkamers die dit toetsten.

Inspiratie kan ook worden opgedaan in Schotland, waar wordt gepoogd de zeer ongelijke grondeigendomsverdeling aan te pakken. Enkele honderden mensen hebben hier meer dan 50% van de gronden in eigendom. Met een dit voorjaar gepresenteerde wetsvoorstel voor landhervorming wordt beoogd het eigendom te diversifiëren. Bij verkoop van de grond komt er een toets op de koper. Wanneer de koper een van de grootgrondbezitters is, kan de verkoop worden afgewezen en wordt de grond middels een loting toegewezen aan een andere koper zodat de grond beschikbaar komt voor (kleine) boeren en gemeenschapsgroepen.[vi]

Kijk naar Frankrijk!

Waar Nederland de beschermende regelgeving rondom grond en grondprijzen heeft afgebouwd, is deze in andere landen in Europa op onderdelen gehandhaafd. Met name in Frankrijk is een vergaand model in stand gebleven waarbij prijsbeheersing centraal staat. Het Franse grondagentschap Safer heeft als doelstelling het aantal boerenbedrijven in stand te houden, schaalvergroting af te remmen, de kwaliteit van de natuur te beschermen, de grondprijs te beheersen en speculatie te voorkomen.[vii] Elke grondtransactie wordt door Safer getoetst, waarbij transactie worden afgewezen die een hogere prijs kennen dan de landbouwkundige waarde van de grond. 

Safer heeft ook het recht de landbouwgrond die verkocht wordt, zelf te kopen voor een marktconforme prijs om deze vervolgens toe te wijzen aan particuliere of openbare aanvragers. Jonge boeren en biologische boeren hebben voorrang. Ook wordt milieu-, landschap- en waterbeleid geïntegreerd en worden plaatselijke autoriteiten ondersteund bij hun landbouw- en grondprojecten. Recent heeft Safer de regels nog aangescherpt om een ongewenste dekmantelconstructie die door Chinese beleggers werd toegepast bij aankoop van landbouwgrond, uit te sluiten.

In Nederland zouden we in elk geval een soortgelijke toetsing kunnen invoeren als in Frankrijk op de prijs van landbouwgrond bij verkoop, om te garanderen dat deze niet hoger ligt dan de landbouwkundige waarde. Dit zou voor iedereen toegang tot grond met normaal landbouwkundig gebruik mogelijk maken.

Groepen die er dan nog steeds onvoldoende tussen komen – zoals biologische boeren, jonge boeren, boer-burgergemeenschappen zoals de Herenboeren - kunnen ondersteund worden door grond aan hen toe te wijzen, zoals in de Schotse systematiek. Een andere mogelijkheid is het (her)oprichten van een grondbank met een voorraad landbouwgronden die geheel of gedeeltelijk gefinancierd worden door de overheid en die worden ingezet om maatschappelijke doelstellingen te realiseren.[viii]

Het klinkt allemaal revolutionair, maar is eigenlijk niet nieuw. De Nederlandse overheid beschikte nog niet zo lang geleden over grote oppervlakten landbouwgrond die zij verpachtte. De inpolderingen in de vorige eeuw van de voormalige Zuiderzee zijn door de overheid decennialang verpacht. Ook elders in het land was het Rijk eigenaar-verpachter van landbouwgrond. Vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw is er echter een verkoopbeleid ingezet van alle landbouwgronden.

Ook kende Nederland al een grondbank, die was ondergebracht bij Bureau Beheer Landbouwgronden. Gronden uit de grondbank werden ingezet voor ruilgrond. Dat ruilen kon grootschalig in een ruilverkavelingsproject of kleinschalig in bi- of multilaterale ruilingen. De ruilingen hadden aanvankelijk vooral als doel de landbouwverkaveling te verbeteren waarbij per boerderij gestreefd werd zoveel mogelijk een aaneengesloten kavel te realiseren. Later kwamen daar ook doelen bij als het realiseren van aaneengesloten nieuwe natuurgebieden en recreatieve infrastructuur.

Voor de overheid hoeft het hebben van grond in eigendom niet veel te kosten. Grond kent immers geen afschrijving zoals andere publieke investeringen. Het onderhoud wordt gedaan door de gebruiker of de boer. Wat resteert zijn de rentekosten waarmee overheidsdoelen voor wonen, natuur, water, voedsel worden gegenereerd.

Grondpolitiek in de praktijk

Maar ook in eigen land en in het heden zijn er inspirerende voorbeelden. Zo ondersteunt de provincie Noord-Brabant boeren rond Natura 2000-gebieden die willen extensiveren.[ix] Grondeigenaren kunnen hun grond hiervoor verkopen aan de provincie tegen de actuele markwaarde. De provincie verpacht de grond dan weer terug met als voorwaarde dat de grond alleen als grasland wordt gebruikt. De pachtprijs is een afspiegeling van de aangepaste landbouwkundige opbrengstwaarde, zodat het voor de boer betaalbaar is.

Het voorbeeld van Noord-Brabant verdient navolging. Verder moet het fiscaal worden ontmoedigd om met grond te beleggen. Het bezit van grond kan niet langer als onbelast vermogen gelden en ook winst die wordt gemaakt met de verkoop van grond moet worden belast. Speculatie mag niet lonen.

Subsidies moeten niet meer worden gekoppeld aan de hoeveelheid grond, maar aan de productie van maatschappelijke wensen als duurzaam voedsel, klimaatbeheersing, biodiversiteit en schoon water, waarbij afhankelijk van de aard van de activiteit de omvang van de subsidie wordt gemaximaliseerd zodat niet onevenredig veel subsidie naar mega-bedrijven gaat zoals nu het geval is.

Innovatiebeleid moet bovendien niet alleen zien op schaalvergroting maar ook – juist! - op schaalverkleining. Daarnaast zou het innovatiebeleid ook in moeten zetten op de ontwikkeling van voedselproductie die geen grond vraagt zoals fermentatie en mariene eiwitten.

Er kan een einde worden gemaakt aan de speculatie op grondwaardestijging bij de omvorming van agrarische bestemming naar (woning)bouwgrond, door wettelijk vast te leggen dat overheden deze gronden kunnen aankopen ten tijde van de bestemmingswijziging via een zogenaamd voorkeursrecht en daarbij enkel nog de landbouwkundige waarde te vergoeden, inclusief extra kosten, gederfde inkomsten en verhuis- en bedrijfsverplaatsingsvergoeding.

Door deze grondpositie kan de overheid eenvoudiger bouwrechten uitgeven aan projectontwikkelaars en kan de huidige zeer ingewikkelde situatie zoals we die nu kennen met – onderhandelingen over - batenafroming worden afgeschaft. Dit zal de voortgang van het bouwen van woningen ten goede komen. Zie in dit verband ook het artikel van Barend Wind, Tijn Croon en Dion Heinis in dit nummer van S&D.

Voedsel is nationaal belang

Het produceren van voldoende duurzaam en gezond voedsel is essentieel. Daarom verdient vruchtbare landbouwgrond in onze ruimtelijke ordening een status van nationaal belang. Door dit expliciet zo vast te leggen, kan voldoende ruimte gereserveerd worden voor de borging van onze voedselvoorziening en wordt deze grond niet zomaar slachtoffer van een lokaal belang of een hoger renderende bestemming.

Minder vruchtbare grond kan vervolgens ingezet worden voor de teelt van veevoer - gras en snijmais - en biobased-gewassen, zoals vlas, vezelhennep, olifantsgras en lisdodde en teelt van siergewassen (bollen en boomteelt). Ten slotte: omdat omschakeling naar een biologische status van grond jaren vraagt is ook bescherming nodig voor gronden die in gebruik zijn al biologisch.

Stelselwijziging

Dit is een lange lijst van diverse en zeer ingrijpende maatregelen. Het uitvoeren van deze agenda is een stelselwijziging dat een langjarig en zorgvuldig traject vereist, vergelijkbaar met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek op woningen met stap voor stap invoer- en overgangsregelingen. Maar het is niet zo ingrijpend dat Nederland dit niet zelfstandig voor elkaar kan krijgen. De EU-regelgeving vormt hierbij geen belemmering. Dat blijkt wel als je naar de praktijk van andere EU-landen kijkt.

Noten

[i] Kadaster (2024). Kwartaalbericht agrarische grondmarkt 2024-1.
[ii] Remco Ebbers (2024). Belegger koopt steeds vaker landbouwgrond. Nieuwe Oogst.
[iii] Bij een grondgebonden veehouderij is het aantal koeien in evenwicht met de bedrijfsoppervlakte. Er wordt vooral gras en voedergewassen van het eigenbedrijf gevoerd en weinig krachtvoer van buiten het bedrijf (dat vaak deels van andere continenten komt). Er is geen mestoverschot: het bedrijf kan de eigen mest verantwoord gebruiken.
[iv] Compendium voor de Leefomgeving (2022). Bedrijfsgrootte en economische omvang landbouwbedrijven, 2000-2021.
[v] Zie ook de special van S&D over het ideaal van een groene welzijnseconomie, S&D 2023/3.
[vi] The Scottish Parliament. Land Reform (Scotland) Bill.
[vii] Ministerie Landbouw, natuur en voedselkwaliteit (2022). Frankrijk: zeer dynamische grondmarkt.
[viii] LandNL. De sleutel voor groen grondbeheer en nieuw ondernemerschap. Land van Ons, Aardpeer, Grondbeheer en Lenteland.
[ix] Provincie Noord-Brabant (2024). Regeling Grond voor graasdierhouderij open.