Hoe krijg je als gemeente weer grip op de grond in je stad of dorp? Het is een vraag waar veel lokale politici mee worstelen. Een gesprek met Martijn Balster (wethouder Den Haag) en Rik Thijs (wethouder Eindhoven) die het lukt een actieve grondpolitiek te voeren en het gemeentelijk grondbezit uit te breiden.
Arjan Reurink en Hans Rodenburg
Arjan Reurink is onderzoeker bij de Wiardi Beckman Stichting, Hans Rodenburg is projectleider bij het Wetenschappelijk Bureau GroenLinks
Laten we beginnen bij de voor de hand liggende vraag: waarom vinden jullie actieve grondpolitiek zo belangrijk?
Rik Thijs: ‘Ik geloof dat we als lokale overheid een veel actievere rol moeten nemen om de ontwikkeling van onze stad in goede banen te leiden. Grondbeleid speelt daarbij een belangrijke rol. Neem de klimaat- en biodiversiteitscrisis: we hebben grond nodig om die te keren. Hetzelfde geldt voor de wooncrisis. Je kunt alleen sociale woningbouw realiseren als je daar met grondbeleid actief op stuurt. En dit geldt eigenlijk voor elk beleidsterrein, ook bijvoorbeeld de economische ontwikkeling van de stad of de planning van lokale voorzieningen zoals zorginstellingen.’
Martijn Balster: ‘Eigenlijk is grondpolitiek nodig voor alle dingen waar geen geld aan te verdienen is maar die we maatschappelijk wel heel belangrijk vinden. Alles draait om het financiële plaatje. Een private grondeigenaar wil winst maken en met de huidige prijzen op de grondmarkt krijg je de bouw van goedkope huurwoningen of lokale voorzieningen financieel daardoor niet rond. Dit lukt wel als je de grond als gemeente zelf in bezit hebt en voor een laag tarief beschikbaar stelt aan maatschappelijke partijen. Je kunt dan ook eisen dat er bijvoorbeeld betaalbare woningen op gebouwd moeten worden. Je kan dit ook doen door dit als gemeente vast te leggen in je Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan), maar het feit dat je bij grondbezit ook echt financieel aan de knoppen zit, maakt dat je als gemeente veel meer invloed hebt.’
Hoe komt het dat die grondprijzen momenteel zo hoog zijn?
Thijs: ‘Dat zijn verschillende redenen voor, maar het heeft veel met speculatie te maken. In Eindhoven heb ik het echt zien veranderen. We zien hier steeds meer investeerders en ontwikkelaars die eerder vooral in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht actief waren. Vaak zijn dat buitenlandse partijen, waar je echt een ander gesprek mee hebt dan met lokale partijen die ook nog wel maatschappelijke betrokken zijn.’
Balster: ‘Dat herken ik wel ja. In de periode dat wij als Den Haag noodgedwongen veel ruimte moesten geven aan private projectontwikkelaars, zag je dat er heel veel verschillende soorten partijen op de stad afkwamen. Daar zaten veel hit-and-run partijen tussen: veelal buitenlandse investeerders met een korte termijn perspectief die vooral voor het hoogste rendement langskwamen. Je weet daarbij ook eigenlijk niet zo goed wie er precies achter zit. Dat werkt enorm prijsopdrijvend.’
Eindhoven heeft er expliciet voor gekozen een actieve grondpolitiek te voeren. Wat doen jullie in Eindhoven anders dan in andere gemeenten?
Thijs: ‘Wij kiezen er nadrukkelijk voor om als gemeente zelf grond op te kopen. Daarnaast hebben we bewust de keuze gemaakt dat als we eenmaal grond hebben, we die ook niet meer verkopen. Een uitzondering maken we voor woningbouwcorporaties omdat wij hun juist de ruimte willen geven woningen te bouwen. Bij de grondprijzen voor woningbouwcorporaties kiezen we als Eindhoven voor de onderkant van de bandbreedte die we in de regio hebben afgesproken voor de grondprijzen.
Actieve grondpolitiek betekent bij ons ook dat wij anders kijken naar erfpacht. We zien erfpacht niet als een jaarlijkse cashcow voor de gemeente. Dan krijg je Amsterdamse toestanden. We zetten het erfpachtinstrument vooral in om grip te krijgen: als mensen hun grond later verkopen, willen wij daar als gemeente iets over te zeggen hebben.’
Balster: ‘Overigens is dat idee van erfpacht als een cashcow voor de gemeente niet helemaal waar. Wanneer grond in erfpacht wordt uitgegeven, betalen mensen over het algemeen minder dan wanneer ze de grond in eigendom zouden hebben. Dan betaal je namelijk de marktwaarde. Dat is in erfpachtconstructies vaak niet zo. Juist gemeenten met erfpacht kunnen op de betaalbaarheid voor starters sturen of koopwoningen in een goedkoper segment houden. In financieel opzicht is het voor bewoners dus vaak juist voordeliger om op erfpachtgrond te zitten.’
Je hoort vaak dat veel gemeenten de kunst van het actieve grondbeleid de afgelopen decennia een beetje zijn verleerd. Herkennen jullie dat?
Balster: ‘We hebben inderdaad wel een inhaalslag te maken. Ten eerste zijn we er als overheden financieel niet op toegerust, want actief grondbeleid vraagt dat je financiële middelen hebt en dat je financiële risico’s kunt afdekken. Je gaat in ruimtelijke ontwikkelingen altijd door goede tijden en door slechtere tijden, daar moet je goed op voorbereid zijn.
Daarnaast vraagt het voeren van een actieve grondpolitiek om deskundigheid en capaciteit bij de gemeente. Je moet de juiste mensen en kennis in huis hebben. Wij zijn dat nu als gemeente aan het versterken, maar dat zijn we de afgelopen jaren wel een beetje kwijtgeraakt.’
Thijs: ‘Het is natuurlijk heel mooi als een gemeente zegt een actief grondbeleid te willen voeren, maar dan moet je wel de financiële middelen hebben om grondaankopen te doen. Eerder is hiervoor een strategisch investeringskrediet beschikbaar gesteld. Om te voorkomen dat dit krediet opraakt is dit budget revolverend gemaakt: als we gronden aankopen en deze worden ontwikkeld dan sluizen we het geld dat dit oplevert weer terug naar het budget. Zo houden we het investeringsbudget op peil. Daarnaast kunnen we met het investeringsbudget grond aankopen om die te herontwikkelen naar natuurgebied. Andere afdelingen binnen de gemeente leggen eveneens geld in als hun beleidsdoelen ermee gediend zijn.’
Hoe zit dat in Den Haag?
Balster: ‘Zo ver zijn wij nog niet. De gemeente Den Haag heeft net voordat ik aantrad als wethouder haar aandeel in energiebedrijf Eneco verkocht. Een deel van de opbrengst hiervan is gebruikt voor gebiedsontwikkelingen en voor sturing op betaalbare woningbouw. Ook zijn we op dit moment aan het nadenken over andere manieren om geld vrij te spelen voor grondaankopen, al dan niet met erfpacht-inkomsten of zo’n revolverend fonds voor grondaankopen.’
Zien jullie daar ook een rol voor het Rijk?
Balster: ‘Jazeker, want de financiële positie van veel gemeenten is ongelooflijk penibel. We hebben echt extra rijksmiddelen nodig om een actievere rol te kunnen spelen op de grondmarkt. Het Rijk heeft de afgelopen jaren wel de Woningbouwimpuls en de Start Bouw Impulsen in het leven geroepen, maar ik verlang heel erg terug naar de periode van de stedelijke vernieuwing, waarbij het vanzelfsprekend was dat je als gemeent op steun kon rekenen als je betaalbare woningen of andere publieke doelstellingen realiseerde.’
Hebben jullie een voorbeeld dat voor jullie symbool staat voor jullie manier van grondpolitiek bedrijven?
Balster: ‘Een recent voorbeeld is een oud, inmiddels leegstaand, ziekenhuis dat we hebben aangekocht toen de erfpacht afliep - het oude Rode Kruis ziekenhuis in de Vogelwijk in Den Haag. Daar hebben we de kans gegrepen om weer zeggenschap over de grond en het gebouw te krijgen. We willen er de komende jaren kwetsbare doelgroepen huisvesten en het daarna willen we het verder ontwikkelen, met voldoende betaalbare woningen en mogelijk ook zorgvoorzieningen.’
Thijs: ‘Wij hebben Knoop XL, dat is in het stationsgebied. Het gaat 55 hectare voor woningbouw en kantoren. Op dat stuk is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) van toepassing: iedereen die daar een stuk grond met een pand erop verkoopt, moet het eerst aanbieden aan de gemeente. Wij hebben het eerste recht om die grond te kopen. Hebben we die grond eenmaal in bezit, dan kunnen we sturen op het toekomstige gebruik van die grond en eventueel eisen opleggen aan dat gebruik.
We gebruiken grondpolitiek ook om ‘groene’ doelen te realiseren, niet alleen voor ‘rode’ doelen zoals betaalbare huisvesting. In 2022 hebben wij als gemeente bijvoorbeeld de Wielewaal aangekocht: een oud landgoed van zo’n 140 hectare dat vroeger in bezit was van de Philips-familie, maar dat in 2007 gekocht is door een grote ondernemer die in de volksmond bekend staat als de sokkenboer.’
Zei je nou ‘sokkenboer’?
Thijs: ‘Ja, de eigenaar van een groot textielhandelaar. Die had het landgoed gekocht op een veiling en het vervolgens weer op de markt gebracht. Er waren meerdere verhalen over Bill Gates en Bruce Springsteen die het wilden kopen, maar uiteindelijk hebben wij het in 2022 voor ongeveer dertig miljoen euro gekocht om er een voor iedereen toegankelijk stadspark van te maken.
Dat heeft intern heel veel discussie opgeleverd. Het was namelijk op een locatie waar vooral veel plannen waren voor woningbouw. Daar heb ik als wethouder met vergroening in mijn portefeuille toen tegen geageerd. Uiteindelijk mocht ik het proberen. Er werd één ambtenaar op het dossier gezet, want het mocht vooral niet te veel kosten. Het idee was een beetje: dat gaat toch niet lukken. Nou, dus wel.
Je zag ook hoe dichter we bij de deal waren, hoe meer mensen onderdeel wilden zijn van die aankoop. Deze aankoop heeft veel betekenis gehad voor het draagvlak om gronden te verwerven als gemeente. Je moet het durven voor een groter maatschappelijk doel. Dus niet alleen voor het aanleggen van een weg of fietspad, maar echt op een hoger niveau nadenken over hoe wij naar de ontwikkeling van onze stad kijken en welk grondbeleid daarbij hoort.’
Hoe lukt het om je eigen ambtenaren mee te krijgen in deze grondpolitiek?
Thijs: ‘Dat doe ik aan de hand van concrete situaties. Dan leg ik uit waarom we erfpacht willen inzetten en wat we ermee kunnen bereiken. Wij hebben in Eindhoven het geluk gehad dat we met een paar grote projecten konden laten zien wat grondbeleid voor ons betekent. Bij ons is in de gemeenteraad ook breed draagvlak voor een actieve grondpolitiek.
Ik besef natuurlijk wel dat ik vanuit een makkelijke positie praat. Het is naïef om tegen een wethouder die in een plattelandsgemeente worstelt met een groot agrarisch- of natuurvraagstuk, te zeggen: gebruik gewoon je grondinstrumentarium, gooi het voorkeursrecht op die agrarische gronden en hup!’
Zijn er instrumenten die jullie als wethouders nu nog missen om effectief actieve grondpolitiek te kunnen voeren?
Balster: ‘Ik vind dat gemeenten vaker en slimmer gebruik moeten maken van het erfpachtinstrument. Het is een vrij ingewikkeld instrument, ook in de publieke discussie. Maar als je de publieke doelstellingen die je ermee kunt bereiken optelt bij het feit dat je bewoners ook individueel kan helpen met de inkomsten uit de erfpacht, dan kunnen we hier best steun voor krijgen. Ik denk het Rijk zou kunnen helpen om positieve ervaringen uit te wisselen en te kijken hoe gemeenten erfpacht vaker toe kunnen passen.
Daarnaast zou de invoering van een planbatenheffing een mooie stap zijn: een belasting voor grondbezitters die profiteren van de waardestijging van hun grond als het bestemmingsplan wijzigt. Hiermee weer je speculanten en je kunt er publieke voorzieningen mee betalen.
En ik ben ook erg vóór een leegstandsbelasting. Leegstand aanpakken is ongelooflijk taai. De leegstand is in Den Haag wel fors afgenomen de laatste tijd, maar je ziet toch nog altijd panden waar veel te weinig gebeurt.’
Thijs: ‘Het zou inderdaad behulpzaam zou zijn als gemeenten leegstand veel actiever kunnen aanpakken. In ons verkiezingsprogramma staan voorstellen voor een leegstandsboete, en in Vlaanderen bestaat bijvoorbeeld een krot-taks; een belasting op leegstaande panden. Dat zijn zinvolle instrumenten die ook helpen speculatie op grond tegen te gaan.’
Zouden we er naar moeten streven alle grond in publieke eigendom te krijgen?
Thijs: ‘Alle grond in publiek eigendom klinkt als een nobel socialistisch ideaal, maar dat is het niet. We zouden het simpelweg niet waar kunnen maken als gemeente. Dus je moet selectief zijn in wat je wel doet en wat niet.’
En coöperatief bezit? Dus dat de grond in handen is van gemeenschappen in plaats van een winstgerichte partij?
Thijs: ‘Als je iets publiek in bezit hebt, kun je daarna altijd nog bepalen wat je er vervolgens mee doet. Dan kun je er voor kiezen het in gemeenschapshanden te brengen, of in handen van bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie. Daar heb ik geen problemen mee. Tenminste niet met de corporaties die wij in Eindhoven hebben.’
Balster: ‘Als er een stevige maatschappelijke rol gespeeld kan worden om mooie dingen te doen, dan ben ik er niet per se tegen om grond in gemeenschapshanden te brengen. Maar ik vertrouw er ook wel op dat de overheid die rol goed kan spelen en vooral ook beter zou moeten spelen. Dus laten we daar maar eens mee beginnen.’
Thijs: ‘Nog even terugkomend op de Wielewaal die ik eerder noemde. We zijn nu aan het nadenken over de juiste bestuurlijke structuur hiervan voor de toekomst. Omdat ik zelf ook wel met de vraag worstel of dat per se in handen van de gemeente moet blijven. Want ik weet natuurlijk niet wie hier over twee jaar zit. Ik wil iets opbouwen waardoor je kunt veiligstellen dat het ook op de lange termijn publiekelijk toegankelijk blijft. Dan is de grond in handen van een coöperatie brengen misschien helemaal niet gek.’
Hebben jullie nog een oproep aan andere lokale bestuurders die met grondbeleid bezig zijn?
Balster: ‘Laten we elkaar vooral versterken in het nadenken over effectieve instrumenten. Als wethouder volkshuisvesting maak ik me ongelooflijk veel zorgen over de betaalbaarheid van onze woningen. We kunnen bijna niet voldoende betaalbaar bouwen, met een goede woonkwaliteit en de verduurzamingsopgave. We moeten alle instrumenten die ons kunnen helpen uit de kast trekken.’
Thijs: ‘En durf als gemeente vooral ook gewoon je volledige grondinstrumentarium in te zetten!’
