Met het streven om tegen 2030 zo’n 900.000 woningen extra te bouwen, staat Nederland de komende jaren voor een enorme woningbouwopgave. Het risico bestaat dat daarbij zo sterk wordt gefocust op bouwen-bouwen-bouwen, dat de kwaliteit van de leefomgeving ondersneeuwt. Hoe te zorgen dat de huizen die we gaan bouwen ook voldoen aan de wensen van bewoners en omwonenden?
Wouter van Bronkhorst & Thieme Hennis
Worden er nieuwe woningen gebouwd in een buurt of wijk, dan hebben projectontwikkelaars, gemeenten en woningcorporaties veel meer te zeggen over hoe die woningen eruitzien, in welke prijscategorie ze vallen en hoe deze in de omgeving passen, dan de omwonenden, de aanstaande bewoners, buurtgroepen of burgercollectieven. Natuurlijk, in Nederland wordt het belang van actieve burgerparticipatie breed erkend. En ook in de Omgevingswet van 2024 zijn specifieke richtlijnen voor burgerparticipatie opgenomen. Maar in de praktijk kan het toch zomaar gebeuren dat de behoefte van de lokale bevolking niet aansluit bij wat er gebouwd wordt.
In veel oude volkswijken worden bijvoorbeeld nieuwe, dure woningen gebouwd, waardoor de oorspronkelijke bewoners worden verdrongen door nieuwkomers. Hierdoor is er in veel van onze grote steden nauwelijks nog plaats voor mensen met een modaal of lager inkomen. Bovendien leiden de stijgende grondprijzen ertoe dat gemeenschapsvoorzieningen zoals buurthuizen en trapveldjes moeten wijken voor commerciële activiteiten zoals horeca en sportscholen.
Er is dringend behoefte aan een betere aanpak van de ontwikkeling van gebieden, een aanpak waarbij burgers ook daadwerkelijk inspraak hebben. Het Community Land Trust (CLT)-model biedt hiervoor inspirerende mogelijkheden. Met dit model zijn in het buitenland al successen geboekt. In dit artikel bespreken we de kansen en uitdagingen van dit model voor Nederland.
Community Land Trust-model
Een CLT is een non-profitorganisatie die land verwerft en beheert ten behoeve van een gemeenschap en die geworteld is in het principe van een 'trustfonds'. Dit is een juridische en financiële constructie waarbij een beheerder (ook wel ‘trustee’ genoemd) verantwoordelijk wordt gesteld voor het beheer van specifieke bezittingen ten behoeve van één of meerdere ‘begunstigden’. In het geval van het CLT-model is de CLT dus de beheerder en is de gemeenschap de begunstigde namens wie de CLT haar grond in bezit heeft.
Community Land Trusts kopen land op en behouden het eigendom ervan, terwijl het recht om op het land te wonen of werken, verkocht wordt aan individuele leden van de gemeenschap. Tegelijkertijd behoudt de gemeenschap als geheel de controle over de ontwikkeling en het gebruik van de grond. Het doel is om de zeggenschap over de gebiedsontwikkeling en het beheer van het gebied bij deze gemeenschap te leggen.
Het CLT-model is flexibel toepasbaar in verschillende omstandigheden en heeft daarom niet één vaste vorm. De meeste CLT's houden zich echter wel aan de basisprincipes dat de lokale gemeenschap centraal staat, dat voorzieningen betaalbaar moeten zijn, dat individuele en collectieve belangen in balans zijn en dat de grond voor altijd aan de markt wordt onttrokken.
Gemeenschap
In het CLT-model staan bewoners en de lokale gemeenschap centraal in zowel de ontwikkeling als het beheer van het gebied. Bij woningen gebruiken sommige CLT’s een puntensysteem om nieuwe bewoners te selecteren, vooral wanneer er meer vraag is dan aanbod. Dit puntensysteem is ontworpen om eerlijkheid en transparantie in het selectieproces te waarborgen en ervoor te zorgen dat woningen worden toegewezen aan diegenen die deze het meest nodig hebben of die het meeste bijdragen aan de gemeenschap.
Grond
CLT’s kopen de grond met leningen van banken of met financiële ondersteuning van overheidsinstanties, in de vorm van subsidies of voordelige leningen. Zodra een CLT grond bezit, geeft deze de grond in erfpacht uit aan partijen die volgens vooraf bepaalde doelstellingen werken. Een CLT is juridisch verplicht om de grond nooit te verkopen, waardoor zij de grond permanent aan de markt onttrekt.
Betaalbaarheid
In de praktijk blijkt dat CLT’s voornamelijk gericht zijn op het helpen realiseren van betaalbare huur- en koopwoningen voor mensen met een laag- en middeninkomen. Aan dit soort woningen bestaat immers grote behoefte. Een partij die betaalbare huisvestig wil realiseren krijgt de grond van de CLT bijvoorbeeld tegen een (zeer) lage grondprijs. Daardoor is die partij ook daadwerkelijk in staat om faciliteiten goedkoper te realiseren.
Community Land Trusts kunnen verschillende maatregelen nemen om het vastgoed ook op de lange termijn betaalbaar te houden. Bijvoorbeeld door een antispeculatiebeding in te voeren, waarin wordt bepaald dat slechts een beperkt percentage van de prijsstijging (meerwaarde) mag worden verrekend in de wederverkoopprijs. Hiervoor heeft bijvoorbeeld Community Land Trust Brussel (CLTB) gekozen (zie afbeelding 1). Bij de wederverkoopprijs van een appartement van CLTB wordt 25% van de geschatte meerwaarde verrekend in de uiteindelijke wederverkoopprijs.
Manier van besturen
Doorgaans werken CLT’s met een tripartiet bestuurssysteem, waarbij elk van de volgende drie groepen een derde van de beslissingsmacht in handen heeft: 1) de bewoners of gebruikers van de grond, 2) de bredere (omliggende) gemeenschap (buren, lokale ondernemers, lokale niet-gouvermentele organisaties) en 3) vertegenwoordigers van het publiek belang (lokale overheid, woningcorporatie, maatschappelijke organisaties, sociale dienstverleners).[i]
Dit bestuurssysteem borgt de balans tussen individuele en collectieve belangen. Door de zeggenschap op deze manier te verdelen, voorkomt de organisatie dat zij naar binnen keert en alleen keuzes maakt die in het directe eigenbelang zijn. Verder heeft dit bestuurssysteem een langetermijnperspectief: investeringen in bijvoorbeeld duurzame materialen en energie-efficiëntie zijn logische keuzes doordat zowel de kosten als baten gezamenlijk worden gedragen.
Het lidmaatschap van de Community Land Trust staat open voor de bewoners en gebruikers van de grond en de bredere (omliggende) gemeenschap. Deze beide groepen kiezen hun respectievelijke vertegenwoordigers in het bestuur. De partij die het publiek belang vertegenwoordigt, is van tevoren al vastgesteld - bijvoorbeeld een ambtenaar wanneer deze grond van de gemeente is overgenomen - of wordt ook democratisch verkozen.
Successen in het buitenland
Het CLT-model bestaat al meer dan vijftig jaar en wordt toegepast in onder andere de Verenigde Staten, Canada, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en België. Wereldwijd zijn er op het moment meer dan zeshonderd CLT’s.[ii] Decennialang was de Verenigde Staten het enige land met een bloeiende CLT-beweging. De laatste jaren hebben verschillende Europese landen ook grote vooruitgang geboekt in de ontwikkeling van CLT’s.
Verenigd Koninkrijk
In het Verenigd Konikrijk zijn er 1711 betaalbare CLT-woningen gerealiseerd en zijn nog eens 5413 woningen in ontwikkeling. Daarnaast hebben CLT’s hier zo’n honderd andere gemeenschappelijke faciliteiten ontwikkeld, waaronder groene ruimtes, werkruimtes en gemeenschapscentra.[iii] De CLT’s verschillen nogal in grootte. London CLT heeft bijvoorbeeld 34 woningen gerealiseerd,[iv] terwijl Cornwall CLT tot op heden 260 woningen heeft opgeleverd.[v]
Het recente succes van de beweging in het Verenigd Koninkrijk is te danken aan de inmiddels professionele organisatie van deze CLT’s en de actieve overheidssteun en partnerschappen voor verschillende projecten. CLT’s werken vaak samen met gemeenten om aan grond te komen of om leningen en subsidies te krijgen voor de ontwikkeling van een project. Daarnaast is er in het Verenigd Koninkrijk ook een sterk nationaal kennisnetwerk, ‘Community Land Trust Network’ genaamd, dat ondersteuning biedt aan de CLT’s.
België
In België zijn ondertussen ook de eerste CLT’s opgezet. Community Land Trust Brussel heeft 107 woningen in haar portfolio en 84 in ontwikkeling. CLTB richt zich exclusief op mensen die aanspraak kunnen maken op sociale huur of die een beperkt inkomen hebben. Het gemiddeld bruto jaarinkomen van bewoners en kandidaat-eigenaren ligt rond de € 17.000.[vi]
Onlangs heeft CLTB een impactrapport uitgebracht, waaruit blijkt dat 95% van de bewoners zeer tevreden is over de kwaliteit van hun woning en 83% van de huishoudens hun buurt aangenaam vindt.[vii] Het betreft hier huishoudens met een zeer beperkt inkomen, die zonder CLT vaak zouden leven in woningen van slechte kwaliteit en in een onaangename of zelfs onveilige omgeving.
Verenigde Staten
De CLT-beweging in Europa is in de laatste jaren flinke stappen aan het maken. Veel van de CLTs in Europa zijn nog relatief klein, wat de vraag oproept of dit concept wel opschaalbaar is. De Verenigde Staten laten zien dat dit mogelijk is. Hier zijn inmiddels meer dan driehonderd CLTs gerealiseerd.[viii] Sommige hiervan bestaan al decennialang en zijn uitgegroeid tot serieuze partijen op de woningmarkt. Champlain Housing Trust is hier een voorbeeld van. Deze beschikt over 2656 appartementen in de regio Vermont.[ix]
Volgens Community Land Trust Network kan de beweging in het Verenigd Koninkrijk een soortgelijke groei doormaken. Geschat wordt dat er in de Britse woningmarkt ruimte is om zo’n 278.000 woningen te bouwen of te renoveren in een CLT-constructie. Maar deze mate van groei is alleen mogelijk met passend beleid vanuit overheidsinstanties en ondersteuning vanuit de woningbouwsector, onder andere door samenwerking met woningcorporaties en ontwikkelaars.[x]
Beweging in Nederland
Geïnspireerd door voorbeelden uit het buitenland is het model van CLT’s inmiddels ook in Nederland in opkomst. De beweging wordt niet alleen gestuwd door de grote vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen, maar zeker ook door de grote behoefte aan inspraak en zeggenschap van burgers op hun leefomgeving. In de afgelopen jaren zijn er verschillende initiatieven geweest waarbij de mogelijkheden voor dit model voor gebiedsontwikkeling zijn onderzocht. Drie voorbeelden.
CLT H-Buurt, Amsterdam
Community Land Trust H-buurt in Amsterdam Zuidoost bestaat sinds 2020 en telt meer dan 140 leden. Aanleiding is de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling die de gemeente heeft gepland in de H–Buurt, met 500 nieuwe woningen en maatschappelijke en commerciële ruimten die de leefbaarheid van de buurt moeten verbeteren. Veel van de woningen zullen financieel buiten het bereik van de huidige bewoners vallen, terwijl de vraag naar betaalbare huisvesting onder deze groep juist erg hoog is.
Actieve bewoners hebben de CLT H-buurt opgericht, met als doel passende huisvesting en maatschappelijke ruimten voor en door de buurt te ontwikkelen. Tegelijkertijd streeft CLT H-buurt naar wijkverbetering door te investeren in het sociale kapitaal van de buurt en deze in te zetten bij de buurtontwikkeling. Hiermee streven ze ernaar om vanaf het begin betrokken te zijn bij de ontwikkelingen en daarmee zeggenschap van de bestaande bewoners te organiseren.
Op dit moment hanteren zij twee routes om onderdeel te worden van de gebiedsontwikkeling die de gemeente in gang heeft gezet. Enerzijds door de oprichting van buurt-gedreven CLT wooncoöperatie. In de nieuwbouwplannen is er een kavel bestemd voor een wooncoöperatie. Daar wil de bestaande buurt graag invulling aan geven. De selectie voor een coöperatief zal via een regulier tenderproces verlopen.
Anderzijds probeert de CLT H-buurt een ontwikkel-consortium aan zich te verbinden waarmee kan worden ingeschreven in het algemene ontwikkelproces. De gemeente Amsterdam ondersteunt dit door bij te dragen aan organisatiekosten van de CLT buurtvereniging, maar er wordt nog niet samengewerkt om het gebiedsontwikkelingsproces in te richten om de CLT daadwerkelijk mogelijk te maken.
Nieuwe Veemarkt, Zwolle
In Zwolle heeft de Nieuwe Veemarkt recentelijk veel aandacht gekregen als een veelbelovend gebied voor stadsontwikkeling. Het College van Rijksadviseurs organiseerde er een prijsvraag voor over biobased en natuurinclusief bouwen. In het winnende ontwerp speelt het CLT-model een centrale rol. In opdracht van de gemeente Zwolle worden momenteel de financiële, juridische en organisatorische implicaties hiervan tot in detail uitgewerkt. Mogelijk kan de CLT Nieuwe Veemarkt gaan dienen als een blauwdruk voor vergelijkbare gebiedsontwikkelingen in Nederland.
Nieuwe Absbroek, Sittard-Geleen
Bij de ontwikkeling van Nieuw Absbroek, een nieuwe wijk in Sittard-Geleen, is onderzocht of het CLT-model kon worden toegepast om permanent betaalbare woningen voor middeninkomens en starters te realiseren en om de sociale cohesie in de buurt te versterken. Uit een analyse bleek dat het enkel aftrekken van de grondprijs van de koopsom geen significante bijdrage leverde aan het betaalbaarder maken van woningen in deze regio op de korte termijn, aangezien de grondprijzen hier relatief laag zijn.
Vanwege de beperkte financiële prikkel voor de 'eerste generatie' kopers, en de zorg dat er hierdoor mogelijk onvoldoende belangstelling zou zijn voor de woningen, is besloten dit project niet voort te zetten.
Een beweging in opkomst
Om een succesvolle Community Land Trust op te zetten zijn directe investeringen (leningen en subsidies) en indirecte investeringen (korting op grond) nodig. De voordelen die hier tegenover staan - permanent betaalbare koop- en huurwoningen, de opbouw van een sterke gemeenschap en een verbeterde kwaliteit van leven - maken het model desondanks tot een interessante investeringsmogelijkheid voor gemeenten.
De casus in Sittard-Geleen laat zien dat het ook een uitdaging kan zijn om CLT’s aantrekkelijk te maken voor de ‘eerste generatie’ huurders en kopers. Door het antispeculatiebeding worden woningen, in verhouding tot de reguliere markt, goedkoper naarmate de jaren verstrijken. Maar ook voor die ‘eerste generatie’ moeten er voldoende financiële prikkels zijn, willen mensen over de streep getrokken worden hier te gaan wonen.
Gemeenten en het Rijk spelen een belangrijke rol bij het aanpakken van deze uitdagingen. Naast subsidies kunnen gemeenten bijvoorbeeld voordelige leningen of revolverende fondsen verstrekken. En in gebieden met hoge grondprijzen stellen kortingen op grond de CLT in staat om huisvesting te realiseren die voor de ‘eerste generatie’ huurders en kopers financieel aantrekkelijk is.
Daarnaast kan het Rijk structurele financiële ondersteuning bieden aan Community Land Trust Nederland, het nationaal kennisnetwerk voor CLTs, om de opkomst van de CLT-beweging in Nederland te bevorderen, vergelijkbaar met de steun die het Rijk verleent aan kennisnetwerk Cooplink voor wooncoöperaties. Verder kunnen gemeenten ruimte bieden aan pilotprojecten.
Ten slotte kunnen zowel het Rijk als gemeenten beleid voeren dat ten goede komt aan de CLT-beweging, om te beginnen door CLT’s in het nationale en lokale woonbeleid op te nemen. Dit helpt CLT’s om voet aan de grond te krijgen. Dergelijke maatregelen zijn onderdeel van de gereedschapskist die overheden wereldwijd inzetten om CLT’s te ondersteunen, onder andere in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten.
Ruim vijftig jaar geschiedenis en honderden voorbeelden uit het buitenland bewijzen dat het CLT-model daadwerkelijk kan leiden tot kwalitatief hoogwaardige voorzieningen op basis van lokale behoeften, juist ook in kwetsbare wijken en juist ook voor groepen die financieel niet sterk staan. In Nederland zullen natuurlijk niet alle 900.000 nieuw te bouwen woningen volgens dit concept gebouwd worden, maar het serieus nemen van de mogelijkheid te bouwen volgens het CLT-model kan ook in de breedte betekenen dat er meer oog komt voor de wensen van huidige en toekomstige bewoners van buurten en wijken. Ondertussen is het niet de vraag of er in Nederland woningen en voorzieningen zullen komen die werken volgens het idee van een CLT, maar wanneer.
Noten
[i] Davis, J. E., Algoed, L., & Hernández -Torrales, M. E. (2021). The Growth of Community Land Trusts in England and Europe. Terra Nostra Press.
[ii] International Center for Community Land Trusts. (2024, 14 februari). Global CLT Map + Directory. International Center For Community Land Trusts.
[iii] Community Land Trust Network. (z.d.). State of the Community Land Trust Sector 2023.
[iv] London CLT. (z.d.). About.
[v] Cornwall Community Land Trust. (z.d.). Our Affordable Homes Projects.
[vi] Community Land Trust Bruxelles - Brussel. (2023). Impactrapport 2021-2022.
[vii] Idem.
[viii] International Center for Community Land Trusts. (2024, 14 februari). Global CLT Map + Directory. International Center For Community Land Trusts.
[ix] Champlain Housing Trust. (z.d.). 2023 Annual Report.
[x] Community Land Trust Network. (z.d.). State of the Community Land Trust Sector 2023.
