Volkshuisvesting. In dat aloude woord zitten eigenlijk alle idealen uit de sociaal-democratische traditie inzake het thema wonen verpakt. Het volk dient gehuisvest. En in een huis vestigen we ons; voelen we ons thuis – veilig en geborgen – een onmisbaar onderdeel van bestaanszekerheid.

Individueel heeft iedereen recht op zo’n thuis – van goede kwaliteit en betaalbaar. Daarvoor worden woningen gebouwd: om in te wonen, achter je eigen voordeur.

Maar wonen is, vóór de voordeur, ook een collectieve aangelegenheid – in ruimtelijke en in sociale zin. Je woont in een straat, een dorp, een wijk, een stad. Goed wonen is ook een kwestie van een goede leefomgeving – van samen wonen en leven; van een inclusieve samenleving.

Huisvesting en ruimtelijke ordening is derhalve een overheidstaak bij uitstek – als garantie voor dat individuele recht op een (t)huis, en als sturingsmechanisme voor de inrichting van de samenleving. Geen inclusiviteit zonder bestaanszekerheid. Maar ook omgekeerd: geen bestaanszekerheid zonder een inclusieve samenleving. Binnens- en buitenshuis, privé en publiek, individu en collectief gaan ook in geval van volkshuisvesting hand in hand.

De realiteit

De realiteit is anders. Een aantal ontwikkelingen staat haaks op deze idealen.

• Sinds de jaren 90 heeft de overheid de regie over volkshuisvesting verloren. Decentralisatie, marktwerking en deregulering kwamen centraal te staan. Dat heeft geleid tot een ontoelaatbare commodificatie van woningen: een huis, een appartement, of willekeurig welk ander gebouw, niet om in te wonen, maar als investerings- en verdienobject. Bijvoorbeeld kopen om te verhuren. Of beleggen in de verbouw van een oud pand om het vervolgens in kleine eenheden duur te verhuren – bij voorkeur aan jongeren die te weinig verdienen om een koopwoning te kunnen betalen, maar ook niet in aanmerking komen voor de sociale huursector. Speculanten varen er wel bij. Maar de woonfunctie legt het zo af tegen de investeringsfunctie. De economisering van het wonen verdringt het ideaal van een huis als een thuis en van wonen als samenleven.
• Bovendien: die woningmarkt faalt als markt. Zo volgt op een stijgende vraag niet automatisch een stijgend aanbod, vanwege de aard van de goederen (gebouwen, grond), maar ook vanwege het geïnstitutionaliseerde karakter van die markt met ongelijke machtsposities. Dat heeft ertoe geleid dat voor vele groepen, met name jongeren/starters en middeninkomens, adequate huisvesting onvoldoende beschikbaar en/of niet betaalbaar is. In de vrije huursector wordt steeds meer betaald voor steeds kleinere woonoppervlaktes. In de zogenoemde middenhuur-sector is een redelijke prijs/kwaliteit verhouding daardoor vaak ver te zoeken. En in de koopsector stijgen de prijzen dusdanig dat je er als nieuwkomer nog amper tussen komt – tenzij je in een krimpregio wilt wonen. Dit gebrek aan betaalbare, kwalitatief goede huisvesting op de markt wordt niet gecompenseerd middels de sociale sector. Integendeel: daar neemt de woningvoorraad niet toe, terwijl er steeds meer specifieke doelgroepen bijkomen die daarop aangewezen zijn. Dat leidt tot langere wachtlijsten – tot wel vijftien jaar in grote steden.
• Het gebrek aan betaalbare woningen raakt niet iedereen in dezelfde mate. Integendeel, het resulteert in een toenemende ongelijkheid op de woningmarkt – en wel langs meerdere assen: tussen zittende woningeigenaren en toetreders op de koopmarkt, tussen jongeren die met steun van rijke ouders de koopmarkt op gaan en jongeren die die steun ontberen (leidend tot intergenerationele vermogensongelijkheid), tussen kopers die vermogen opbouwen en huurders die dat niet doen (leidend tot grote ongelijkheid op latere leeftijd), tussen regio’s waar de waarde van huizen de pan uit rijst en regio’s waar dat juist niet het geval is, tussen geluksvogels die op het goede moment en de goede plek zijn ingestapt en pechvogels die te laat en op de verkeerde plek hebben gekocht. Met andere woorden: ongelijkheid bepaalt niet alleen de positie op de woningmarkt; omgekeerd versterkt de positie op de woningmarkt ook meer en meer de ongelijkheid tussen ‘haves’ en have-nots’.
• Deze aan de woningmarkt gerelateerde inkomens- en vermogensongelijkheid vertaalt zich in de sociale samenstelling van straten, buurten, wijken, dorpen, steden. Hoewel Nederlandse ‘achterstandswijken’ nog lang geen slums of banlieus zijn en er te onzent nog amper sprake is van ‘gated communities’, ligt ook hier het gevaar van segregatie op de loer – tussen zogenoemde corporatiebuurten en villawijken, tussen binnenstad en vinexwijk, tussen stad en platteland, tussen groei- en krimpgebieden. Individuele ongelijkheden in opleiding, inkomen en vermogen krijgen zo collectieve gevolgen: een van generatie op generatie gereproduceerde ruimtelijke scheiding van diverse bevolkingsgroepen. Sommige ‘achterstandswijken’, maar ook delen van Oost-Groningen zijn daarvan een goed voorbeeld – net als Bloemendaal en Haren, overigens.

Idealen realiseren

Eerder genoemde idealen inzake volkshuisvesting en ruimtelijke ordening kunnen alleen gerealiseerd worden als er krachtig tegenwicht wordt geboden aan de commodificatie van woningen, aan het gebrek aan betaalbare, kwalitatief goede woningen, aan ongelijkheid op de woningmarkt en aan de segregatie van bevolkingsgroepen. Een reeks maatregelen is daarvoor noodzakelijk – maatregelen die een sterke regie van de overheid vereisen, zowel op landelijk, provinciaal als gemeentelijk niveau. Landelijk, door een in ere hersteld Ministerie van Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening met een deltaplan woningbouw en een landelijke visie op en aanpak van ruimtelijke orde vraagstukken.

Provincies moeten voldoende instrumenten hebben om hun toezichthoudende rol uit te kunnen voeren – bijvoorbeeld om in te grijpen bij gemeenten die verzaken om voldoende sociale huur te bouwen. Maar omdat de woningmarkt toch ook sterk lokaal van aard is, vergt volkshuisvesting ruimte voor lokale beleidsverschillen. Gemeenten, gestuurd door landelijke en provinciale kaders, zijn daarvoor verantwoordelijk en moeten daar voldoende middelen toe krijgen – bijvoorbeeld als het gaat om differentiatie in woningbouwprogramma’s of anderszins te stellen voorwaarden aan bouwprojecten. Gemeenten kunnen hun taken in dezen overigens alleen adequaat vervullen in samenwerking met corporaties – maatschappelijke ondernemingen immers met een taak op het gebied van zowel volkshuisvesting als leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed en erfgoed. Corporaties dienen dan wel financieel en institutioneel in staat gesteld te worden deze traditioneel brede taakopvatting weer op zich te nemen – bijvoorbeeld door ze toe te rusten om ook voor middengroepen te bouwen en door ze een substantiële rol toe te kennen bij stadsvernieuwing en wijkaanpak, in samenhang met betaalbare kwaliteitsverbetering en verduurzaming van woningen.

• Omdat woningen er zijn om in te wonen moet de woonfunctie weer prioriteit krijgen boven de investeringsfunctie. Dat kan bv. door (1) een wettelijke woonplicht in te voeren voor kopers van nieuwbouwwoningen, (2) buy-to-let hypotheken te verbieden, (3) de overdrachtsbelasting te verhogen voor objecten die gekocht worden om te verhuren en voor particulieren die een nieuw huis kopen, maar het oude houden en verhuren, (4) beleggers te verleiden hun aandacht te verschuiven van de bestaande woningvoorraad naar investeringen in nieuwe voorraad – met een bonus voor extra sociale woningbouw, (5) een zwaardere fiscale belasting van huurinkomsten. Ook de introductie van een verhuurdersvergunning kan bijdragen aan het herstel van de balans tussen wonen in en verdienen aan woningen.
• Om voldoende woningen – huur dan wel koop – te realiseren, zal er flink bijgebouwd moeten worden. Dat vereist niet alleen meer geld (zoals een 1-mld Bouwfonds), maar ook meer regie van de overheid. In de eerste plaats door de herwaardering van een actieve grondpolitiek, bijvoorbeeld door speculatie met grond tegen te gaan en door uitbreiding van het gemeentelijk instrumentarium om gronden dwingend te kunnen verwerven en aan  bouwrechten ook bouwplichten te mogen koppelen. Grond is geld en macht en dient zoveel mogelijk in publieke handen te zijn. In de tweede plaats door woningcorporaties te faciliteren in hun kerntaak: zorg te dragen voor een sociale huursector die fungeert als een brede publieke voorziening in plaats van, zoals nu, een laatste redmiddel voor hen die zich niet of amper kunnen redden op de markt.
• De huidige verhuurdersheffing maakt dat onmogelijk en is derhalve onaanvaardbaar. Zij fungeert als een extra belasting op de meest betaalbare woningen die via de huur wordt opgebracht door mensen met de laagste inkomens, terwijl dure huurwoningen zijn gevrijwaard van deze belasting. Als huurwoningen al belast moeten worden, dan moet dit gebaseerd zijn op de huurinkomsten waarbij dure huurwoningen zwaarder worden belast dan goedkope woningen. De opbrengsten van deze heffing kunnen via een investeringsfonds geherinvesteerd worden in de volkshuisvesting, met daaraan gekoppeld duidelijke eisen betreffende de diversiteit van woningen en hun prijsklasse. Aan institutionele beleggers kunnen dezelfde eisen worden gesteld - bijvoorbeeld via een systeem van incentives. Ook het opheffen van financiële prikkels (bijvoorbeeld in AOW-, huursubsidie-, en bijstandsregelingen) om apart in plaats van samen te gaan wonen kan bijdragen aan de bestrijding van woningschaarste.
• Wat een ‘betaalbare’ woning is, is niet precies vast te leggen. Daar spelen ook individuele keuzes een rol. Als vuistregel zou kunnen gelden: gemiddeld niet meer dan 30% van het besteedbaar inkomen. Om die betaalbaarheid, met name voor middengroepen en starters, te garanderen zal er dus (zie vorige punt) flink bijgebouwd moeten – zowel voor de koop- als de huursector. Tevens dient de steeds groeiende kloof tussen de sociale huursector en de vrije huursector gedicht te worden. Dat kan door (1) woningcorporaties de ruimte te geven meer te doen voor middeninkomens – zowel in termen van nieuw- en verbouw als van toewijzing, (2) het woningwaarderingsstelsel (de puntentelling) ook toe te passen in de vrije huursector, gekoppeld aan een verplichte verhuurdersvergunning – of dat nu verhuur aan studenten, expats of arbeidsmigranten betreft, en door (3) het vaststellen van een maximum aan jaarlijkse huurverhogingen. Ook de keuze tussen kopen of huren zou niet afhankelijk moeten zijn van de marktsituatie. Dit ideaal van ‘eigendomsneutraal wonen’ verdient nadere uitwerking – bijvoorbeeld door huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek om te bouwen tot een generiek, inkomensafhankelijk woonlastenbeleid – met die 30% als richtlijn.
• Maatschappelijke segregatie en ruimtelijke segregatie lopen niet altijd parallel, maar ze versterken elkaar wel degelijk. Nederland heeft weliswaar veel van de meest leefbare steden ter wereld, juist omdat we erin geslaagd zijn om geen grote armoedeconcentraties te hebben maar gemengde wijken, dorpen en steden. Maar om dat in stand te houden blijft diversiteit in de samenstelling van wijken / woongebieden, zowel wat betreft bewoners als soorten woningen, een belangrijke opgave. Niet zozeer om de sociale cohesie te bevorderen (die is in eenzijdig samengestelde wijken vaak juist te hoog), maar om wederzijdse onzichtbaarheid - zowel in Wassenaar en Haren, als in Ondiep en de Indische Buurt – tegen te gaan. Goed functionerende dorpen en steden hebben bovendien mensen uit alle inkomensgroepen nodig om tekorten aan bepaalde functies in een gebied te voorkomen. Denk aan het tekort aan leraren en zorgpersoneel in grote steden, mede als gevolg van het gebrek aan betaalbare huisvesting.
  
  Diversiteit kan in de nieuwbouw gerealiseerd worden door eisen te stellen aan het aandeel sociale woningbouw (bijvoorbeeld minimaal 30 %, oplopend tot 100% al naar gelang de behoefte in het betreffende gebied). Omgekeerd dient de sociale huursector minder gericht te zijn op specifieke, maatschappelijke zwakke doelgroepen, maar ook open te staan voor middeninkomens – zowel in de toewijzing van bestaande woningen als bij de realisatie van nieuwe woningen.
  
  Ook de bevordering van levensloopbestendig wonen en bouwen (i.e. woningen die zich met de behoeftes van de bewoner door de levensjaren heen mee ontwikkelen) kan bijdragen aan diversificatie. De woning past zich dan aan de gebruiker aan. Dat in tegenstelling tot bestrijding van ‘scheefwonen’, die juist haaks staat op diversificatie, en derhalve in generieke vorm gestopt dient te worden. Passend toewijzen mag niet leiden tot (bestendiging van) segregatie.
  
  Zulke maatregelen tezamen maken ‘gentrificatie’ overbodig - het van bovenaf opgelegd vervangen van sociale huurwoningen voor laagverdieners door koopwoningen voor hoogverdieners, met alle nare sociale gevolgen van dien, en vaak zonder het gestelde doel (sociale menging) te bereiken. Bouw liever meer sociaal in dure wijken dan duur in arme wijken.
  
  Sowieso zijn bewonersinitiatieven van onderop als leidraad voor wijkbeleid effectiever voor het tegengaan van segregatie. Laat de erfenis van Ella Vogelaar niet teloor gaan. De woningwet biedt mogelijkheden om dat krachtig ter hand te nemen middels door gemeenten samen met de maatschappelijke partners op te stellen woon(wijk)visies met daarin heldere afspraken over de verdeling tussen huur en koop en over de betaalbaarheid en kwaliteit van beide. Helder woon- en wijkbeleid is des te urgenter in het kader van de energietransitie en de daarvoor vereiste verduurzaming van wonen en woningen.
  
  Naast bovenstaande voorstellen binnen de gangbare opvattingen en praktijken van volkshuisvesting dient er ook meer aandacht uit te gaan naar nieuwe, meer experimentele woon- en samenlevingsvormen – van terreinen voor zelfvoorzienende stadsnomaden tot seniorenhofjes; van gemengd wonen projecten tot wooncoöperaties met een hoge mate van inspraak, zeggenschap en zelfsturing. Gemeenten en woningcorporaties kunnen zulke initiatieven voorzien van financiële, juridische, bouwkundige en organisatorische steun.

Verder lezen?

> Terug naar algemene informatie over het actieonderzoek 'Reguleer de huursector'
> Lees deel II van dit onderzoek: het uitgewerkte voorstel om de huursector te gaan reguleren door het woningwaarderingsstelsel te laten gelden voor het leeuwendeel van de huurwoningen.
> Lees deel III van dit onderzoek met 25 achtergrondinterviews (reality check) met huurders die we voor dit actieonderzoek hielden