Om een rechtvaardige en goed functionerende huursector te verwezenlijken, is het onvoldoende als er alleen heel veel huizen worden bijgebouwd. Het is ook nodig de huursector te gaan reguleren, zodat voor woningen die nu nog in de vrije sector vallen, er regels gaan gelden voor de maximale hoogte van de huur.

Dit is relatief eenvoudig te realiseren door het woningwaarderingsstelsel (WWS) te laten gelden voor alle huurwoningen. Met het woningwaarderingsstelsel – ook wel het puntenstelsel genoemd – is het mogelijk per woning te berekenen hoeveel ‘punten’ deze heeft, en op basis daarvan hoe hoog de maximale huur mag zijn. De WWS loopt nu tot 250 punten, wat in 2020 gelijkstaat aan een maximale huur van € 1298,74. De Huurcommissie heeft een ‘online tool’ ontwikkeld waarmee eenvoudig het aantal punten van een woning is vast te stellen.

We hebben dit voorstel getoetst door interviews te houden met zo’n 25 huurders (zie deel III). Op basis van hun feedback is het plan aangescherpt. Ons voorstel is om de handhaving van de WWS per gemeente te regelen, omdat niet overal in het land de behoefte en noodzaak hiertoe even groot zijn.

Ons advies luidt als volgt:

1. Laat het woningwaarderingsstelsel (WWS) gelden voor het leeuwendeel van de huurwoningen, namelijk tot een maximale huur van € 1298,74 (250 punten). Hiermee worden ook middeninkomens beschermd tegen excessief hoge huren. Dit kan worden geregeld met een Algemene maatregel van bestuur, dus de minister zou er per direct toe kunnen besluiten.
   
   N.B. het is de bedoeling wel de huursubsidiegrens te laten bestaan zoals deze is (op een huur van maximaal € 737,14). De huursubsidiegrens wordt dus losgekoppeld van de liberalisatiegrens.
    
2. De verantwoordelijkheid voor naleven van het woningwaarderingsstelsel kan niet bij individuele huurders alleen worden gelegd. Om het woningwaarderingsstelsel adequaat te laten functioneren is het daarom nodig landelijke wetgeving in te voeren die het gemeenten mogelijk maakt naleving hiervan te handhaven, bijvoorbeeld met behulp van een verhuurdersvergunning. Of gemeenten daartoe overgaan is uiteindelijk aan de desbetreffende gemeenteraden. Dat hoeft dus niet landelijk in één keer opgelegd te worden.
   
   Uit de interviews die we hielden blijkt dat veel huurders zich niet ‘zeker’ genoeg van hun woning voelen om zelf bezwaar te maken bij hun huisbaas tegen een te hoge huur. Veel huurders hebben tijdelijke huurcontracten, vaak heeft het hen ook veel moeite gekost een woning te vinden. Dat weerhoudt ze ervan naar de huurcommissie te stappen en een conflict met hun huurbaas te riskeren. Daarbij komt dat de procedures die gevolgd moeten worden voor het aanvechten van de hoogte van de huur best ingewikkeld zijn (alleen de eerste zes maanden kan bezwaar worden gemaakt, en bij tijdelijke huurcontracten alleen onder voorwaarden ook achteraf).
   
   Door ons voorstel kunnen gemeenten ervoor kiezen een verhuurdersvergunning te eisen van alle verhuurders, waarin wordt aangegeven hoeveel ‘punten’ de woning waard is en hoe hoog de maximale huur dus mag zijn. Bij stelselmatige overtredingen (bij pandjesbazen), bij een extreem hoge huur of als sprake is van kwetsbare huurders kan de gemeente ingrijpen, bijvoorbeeld door de verhuurdersvergunning in te trekken en/of een bestuurlijke boete op te leggen. Deze handhaving kan worden gefinancierd vanuit de leges die voor afgifte van de vergunning worden gevraagd. Huurders kunnen en zullen daarnaast uiteraard nog steeds zelf naar de huurcommissie stappen als zij het niet eens zijn met de hoogte van de huur.  
   
   Handhaving vanuit de gemeenten van het woningwaarderingsstelsel wordt dus niet in één klap ingevoerd. In sommige delen van het land zal er geen behoefte aan zijn, in andere delen van het land zal het een politieke keuze zijn. Zodra een gemeente kiest voor invoering van een verhuurdersvergunning, geldt deze uiteraard wel per die datum voor alle verhuurders binnen deze gemeente.
   
   Dit is conform de manier zoals dat nu al werkt met de verhuurdersvergunning die de gemeente Groningen heeft ingevoerd voor onzelfstandige woonruimte. Ook in Den Haag en Schiedam wordt geëxperimenteerd met dergelijke verhuurdersvergunningen, wat aangeeft dat er op lokaal niveau ook daadwerkelijk behoefte bestaat aan regulering en dat dit in de praktijk ook werkt. In de verhuurdersvergunning kunnen overigens ook sancties worden opgenomen in geval van slecht verhuurdersgedrag (veel te hoge huur vragen, intimidatie, het wegpesten van huurders e.d.).
    
3. Moderniseer het woningwaarderingsstelsel door de WOZ-waarde voor een (flink) lager percentage te laten meetellen bij het bepalen van de huurprijs en laat de kwaliteit van de woning (duurzaamheid, isolatie e.d.) juist zwaarder meetellen. Veel huurders die wij spraken uitten deze wens. Op deze manier blijven ook woningen in het centrum van grote steden betaalbaar voor de middenklasse. Daarnaast moeten voor elementaire zaken (zoals een toilet) geen punten worden toegekend, net zomin als voor weinig duurzame elementen (zoals een laag energielabel). In plaats van primaire behoeften en zelfs gebreken te belonen, behoort het systeem die te bestraffen. Meer punten zouden daarentegen kunnen worden toegekend voor goede isolatie, werkelijk comfort en een duurzame energievoorziening.
    
4. Ook gaven veel huurders die we spraken aan een tijdelijk huurcontract te hebben. Dat maakt ze extra kwetsbaar ten opzichte van hun huurbaas. Regulering van de huurprijzen moet daarom ook samengaan met inperking van de mogelijkheid tijdelijke huurcontracten te verstrekken. Draai daarvoor de herziening van de Huurwet terug die in 2016 werd ingevoerd met de Wet doorstroming huurmarkt.

Verder lezen?

> Terug naar het overzicht
> Lees deel I van dit onderzoek: het essay over onze idealen
> Lees deel III van dit onderzoek met 25 achtergrondinterviews (reality check) met huurders die we voor dit actieonderzoek hielden