Het is een bekend verhaal: de Nederlandse grondmarkt is verstoord en dat vraagt om oplossingen. Hoge grondprijzen zijn een belangrijke reden waarom boeren zich (gedwongen) richten op intensieve landbouw en schaalvergroting. De gevolgen voor milieu, maatschappij en de toekomstige generaties zijn evident. De maatschappelijke alliantie ‘Aardpeer, Samen voor Grond’ zet zich in voor betaalbare toegang tot grond voor nieuw ondernemerschap en de transitie in de landbouw. Maar er is meer nodig.

Liesbeth Soer
Mede-initiatiefnemer Aardpeer, Samen voor Grond (aardpeer.nl)

De Nederlandse agrarische sector is gebaseerd op het motto ‘nooit meer honger’ van Sicco Mansholt. Mansholt, minister van Landbouw (1945-1958) en later Eurocommissaris (tot 1973), werd sterk beïnvloed door de hongerwinter van 1944. Hij geloofde dat een land soeverein was als het in zijn eigen voedsel kon voorzien. Mansholt investeerde veel in landbouw, mede dankzij de Marshallhulp, die de import van landbouwmachines mogelijk maakte. Hij zag mechanisatie door diepte-investeringen als de sleutel tot modernisering en groei van de landbouw, om voedselzekerheid en soevereiniteit van Nederland te waarborgen.

Inmiddels is de landbouwsector al drie generaties lang gericht op het maximaliseren van productievolumes en schaalvergroting. Al het beleid, onderzoek, investeringen en agrarische curricula zijn daarop afgestemd. Cynisch genoeg hebben investeringen in die intensivering en schaalvergroting veel boeren ook nog opgezadeld met een hogere schuldenlast. Steeds vaker hebben boeren niet een gezond verdienmodel, maar zijn zij vooral het verdienmodel van de leveranciers van pesticiden, veevoer, kunstmest, financiers en verpachters.

Het vooruitzicht voor de komende generaties is verontrustend. De tekortkomingen van dit systeem zijn steeds pijnlijker zichtbaar en in toenemende mate keert het systeem zich nu tegen ons. Doorgeschoten intensivering heeft veel landbouwgronden uitgeput, waardoor steeds meer kunstmatige ingrepen nodig zijn om het productievolume op peil te houden. Ingrepen die de bodem weer verder uitputten en die de biodiversiteit ondermijnen en ook de waterkwaliteit in gevaar brengen.

We staan als maatschappij voor de opgave om een verandering in het landbouw- en voedseldomein te realiseren. Grond is daarbij de sleutel die dit mogelijk maakt, dezelfde landbouwgrond die ook voor schaalvergroting en bijvoorbeeld afbouw van derogatie nodig is. De hoge koop- en pachtprijzen van grond spelen een sleutelrol in het disfunctioneren van het huidige systeem en maken het boeren welhaast onmogelijk om te extensiveren. Zij moeten immers ook hun verdienmodel rond krijgen. Toegang tot betaalbare landbouwgrond is essentieel.

De ongereguleerde grondmarkt in Nederland maakt dit uitdagend, aangezien deze volledig volgens economische principes functioneert, waarbij investeerders en kopers strategisch handelen op basis van schaarste en verwachte rendementen. Landbouwgrond is schaars en essentieel voor onze voedselvoorziening, voor wonen en voor het opwekken van duurzame energie. Hierdoor wordt het door beleggers (en ook door boeren) gezien als een stabiele en waardevolle investering. Speculatie en prijsopdrijving hebben er bijvoorbeeld voor gezorgd dat landbouwgrond in Flevoland, die zes jaar geleden al te veel kostte, eind vorig jaar 50% duurder was. Een stijging van bijna 10% op jaarbasis!

Dat de grondmarkt in Nederland niet gereguleerd is, maakt het voor boeren welhaast onmogelijk een haalbaar bedrijfsmodel te realiseren. Ook ondermijnt onze losgezongen grondmarkt alle pogingen om de opgaven ten aanzien van klimaat, stikstof, water en mest op te lossen, laat staan om de transitie naar meer natuurvriendelijke landbouw te maken. De opbrengsten van natuurvriendelijke landbouw kunnen immers nooit het rendement genereren dat past bij een disproportioneel opgedreven grondprijs.[i]

De missie van Aardpeer

Met het doel om deze dynamiek van hoge grondprijzen, intensivering en schaalvergroting te doorbreken is in 2019 de maatschappelijke alliantie ‘Aardpeer, samen voor Grond’ opgericht. Aardpeer is een initiatief van Stichting BD Grondbeheer (Kees van Biert), Stichting Wij.land (Danielle de Nie), Stichting Herenboeren Nederland (Geert van der Veer) en Triodos Regenerative Money Centre. Natuurvriendelijk boeren (zoals biologische en biologisch dynamische boeren) en voedselinitiatieven zoals Herenboeren hebben alleen kans van slagen wanneer zij toegang hebben tot betaalbare grond. Het werk van Aardpeer is erop gericht natuurvriendelijk werkende boeren te voorzien van deze grond.

Aardpeer verwerft landbouwgronden en verpacht deze vervolgens aan boeren die zich bezighouden met of in transitie zijn naar natuurvriendelijke landbouw. Het doel is te komen tot een economisch levensvatbaar landbouwsysteem dat het duurzame beheer van natuurlijke hulpbronnen en het creëren van een maatschappelijke waarde volledig integreert in de bedrijfsvoering. Van de boeren wordt verwacht dat zij zorgdragen voor de ecologische functies van de grond en het behoud van biodiversiteit op en rondom het bedrijf, en dat ze een positieve impact hebben op de leefomgeving en burgers in contact brengen met de herkomst van hun voedsel.

Bij het vaststellen van de pachtprijs houdt Aardpeer rekening met de productieve capaciteit van de landbouwgrond binnen een natuurvriendelijk bedrijfsmodel. Die prijs ligt dus veel lager dan de ‘marktprijs’; schattingen in de markt geven een waarde aan die tot 80% lager ligt. Boeren leggen een bedrijfsplan aan ons voor waaruit blijkt hoe zij hun boerenbedrijf economisch, ecologisch en sociaal willen realiseren. Monitoring, evaluatie en leren met en door de boeren zijn integrale onderdelen van de aanpak: niemand heeft alle kennis, dus is het noodzakelijk samen te leren.

Het geld voor de aankoop van grond kwam oorspronkelijk uit schenkingen en (bank)leningen. Beide financieringsvormen hebben beperkingen. Schenkingen zijn niet omvangrijk genoeg om op grote schaal (kostbare) landbouwgrond aan te kopen. Financiering, via banken of leningen elders, dekt meestal slechts een deel (70-90%) van de aankoopprijs van de grond en gaat bovendien gepaard met te hoge rentelasten.

Daarom wordt door Aardpeer naar alternatieve financieringsvormen gezocht, zoals de uitgifte van obligaties. De uitdaging daarbij is om investeerders te vinden die niet zozeer gericht zijn op financieel rendement, maar vooral op een gezonde bodem, schone lucht en schoon water voor iedereen. De investeerders van Aardpeer ontvangen jaarlijks 1% rente, minder dan op een spaarrekening. Dat is logisch: bij een hogere rente zou weer een hogere pacht gevraagd moeten worden, maar het is juist de bedoeling de boeren niet richting intensieve productie te duwen.

Zijn de gronden eenmaal verworven, dan zijn er twee mogelijke modellen die Aardpeer hanteert om het eigendom van de grond vorm te geven. In het eerste model wordt landbouwgrond (voor eeuwig) ondergebracht in een ANBI-stichting. De maatschappelijke doelstelling is statutair vastgelegd. De inzet is dat deze grond voor toekomstige generaties altijd beschikbaar blijft voor natuurvriendelijk boeren.

In het tweede model wordt landbouwgrond (voor transitie) ondergebracht in een aparte juridische entiteit, bijvoorbeeld een bv, waarvan een ANBI-stichting 100% aandeelhouder is. De bv verwerft de grond en voor de financiering worden bijvoorbeeld obligaties uitgegeven. De pachtperiode voor de boer is gelijk aan de periode waarvoor de financiering is aangetrokken - in principe is dit twaalf jaar - en stelt de boer in staat een stabiel bedrijf op te bouwen terwijl de grond herstelt en gezond blijft. Transitie kost namelijk tijd - voor de boer, voor de grond en voor de aanpassing van het voedselsysteem.

De ANBI-stichting heeft het eerste recht om de grond te kopen. Wanneer de stichting de grond niet koopt, hebben achtereenvolgens de boer of een andere partij die kan waarborgen dat de grond natuurvriendelijk beheerd en bewerkt wordt de mogelijkheid de grond te verwerven. Op deze manier is gewaarborgd dat de obligaties afgelost kunnen worden.

Dit tweede model is ontworpen omdat er veel initiatieven zijn die nog volop in ontwikkeling zijn, de sector zichzelf opnieuw aan het uitvinden is en omdat investeerders een beperkte horizon hebben. Niemand weet hoe de situatie over twaalf jaar gaat zijn Zo is de trend nu dat er steeds meer ‘mengmodellen’ ontstaan, waarbij meerdere maatschappelijke doelen zich met elkaar verenigen en het totale bedrijfsmodel (kunnen) versterken: energie opwekken op het dak van de boerderij, een paar woningen die aan de rand van het erf worden gerealiseerd en waar zorg wordt geleverd. Op dit soort ontwikkelingen kan op deze manier worden ingespeeld.

Naar een natuur- en boervriendelijke grondmarkt

Behalve Aardpeer zijn er ook andere grondfondsen die op vergelijkbare wijze opereren, zoals Stichting BD Grondbeheer en Land van Ons. In totaal hebben deze maatschappelijke grondfondsen inmiddels 1000 hectare vruchtbare en gezonde grond in beheer. Dat is een mooi resultaat, maar de transitie naar een natuur- en boervriendelijke grondmarkt gaat langzaam, te langzaam.

Er is grote behoefte aan een overheid die weer laat zien dat zij de beschermer is van ‘het kwetsbare’ in de samenleving in plaats van de belangenbehartiger van het kapitaal.[ii] De maatschappelijke grondfondsen kunnen dit niet alleen. We realiseren ons dat er een serieus grotere investering nodig is om dit op grote schaal te realiseren en dat er ook door andere spelers een extra bijdrage gedaan moet worden.

Het zou de transitie bijvoorbeeld enorm helpen als investeringen die maatschappelijk rendement realiseren, fiscaal gewaardeerd worden. Dat is ook goed te verdedigen want iedere euro in een maatschappelijk grondfonds leidt tot een verbetering van de leefomgeving en vermindert de overheidsuitgaven, doordat de overheid minder zelf hoeft uit te geven aan het in stand houden van de natuur of het verbeteren van de waterkwaliteit.

Nu worden dergelijke investeringen juist fiscaal ontmoedigd. Neem de obligatieleningen die Aardpeer uitgeeft. Investeerders halen daar een rendement op van 1%, maar de Belastingdienst gaat bij de belastingheffing ervan uit dat een fictief rendement behaald wordt van 6%. Dat maakt de drempel voor dit soort maatschappelijke investeringen onnodig nog hoger (en indirect zet de Belastingdienst daarmee maatschappelijk een ‘norm’ dat 6% een redelijk rendement is).

Daarnaast zou fiscaal gestimuleerd kunnen worden dat boeren hun grond aan maatschappelijke grondfondsen overdragen. Dit kan door fiscale consequenties bij bedrijfsbeëindiging voor de boer aantrekkelijker te maken wanneer de grond aan een ‘maatschappelijk grondfonds’ wordt overgedragen.

Doordat grond in Nederland niet gereguleerd is, geldt in de meeste gevallen nu dat degene die het meeste biedt voor de grond deze ook krijgt. De waarde van de grond lijkt op geen enkele manier in balans te zijn met wat de grond kan voortbrengen of wat deze voor de omgeving kan betekenen.

Dat is onhoudbaar. Op z’n minst zou via wet- en regelgeving afgedwongen moeten worden dat de verkopende partij van grond eraan gehouden is deze ‘in schone staat’ op te leveren, zodat de opvolgende boer niet de kosten hoeft te dragen om naar biologisch om te schakelen. Daarnaast zouden overheden verplicht moeten worden om grond te gunnen aan een partij die op lange termijn de hoogste maatschappelijk bijdrage realiseert.

Verandering is noodzakelijk en mogelijk

In het belang van de komende generaties hebben we een radicaal andere grondmarkt nodig. Verandering is voor iedere grondeigenaar en investeerder (publiek of privaat) mogelijk: wil je bijdragen aan het welzijn van de maatschappij en de transitie van de landbouw, of laat je je privé-belangen voorgaan? ‘Morele ambitie’ gaat niet alleen over waar je je geld of (arbeids)tijd inzet, het is ook hoe je omgaat met de grond die je is ‘gegund’ - als boer, als grondeigenaar, als investeerder.

Landbouwgrond is weinig dynamisch, meestal ligt landbouwgrond voor zeer lange termijn vast: vijftig tot zestig jaar is geen uitzondering. De komende jaren voorzien we een ‘window’ van enkele jaren waarin de grondmarkt tijdelijk meer dynamiek zal vertonen. Dat geeft ons een unieke kans om samen een radicaal verbeterde werking van de landbouwgrondmarkt te realiseren. Dat zou ook een economische slimme zet zijn: hoe langer we wachten, hoe minder we kunnen veranderen en hoe kostbaarder de transitie wordt voor de maatschappij.

Daadkracht, durf en visie, daar kijken we naar uit! Samen op weg naar een grondbeleid dat eerlijk, betaalbaar en op lange termijn vol te houden is.

Noten

[i] Dit probleem wordt ook erkend door de Rabobank, de grootste financier van de landbouw in ons land: in het onderzoek Landbouwtransitie: de essentiële rol van grond in de landbouwtransitie (2023) concludeert de Rabobank dat een wijziging op dit gebied essentieel is.
[ii] Lijster, 2023.